수원지방법원 2025타경558. 평택 고덕동 고덕로자벨1 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 집합건축물대장 용도는 사무소입니다. 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자는 전순자이고, 2021.08.27. 거래가액 215,190,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 평택축산업협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2025.03.12. 평택축산업협동조합의 임의경매개시결정과 2025.03.31. 경기신용보증재단의 35,000,000원 가압류가 있습니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-3 고덕로자벨1 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 · 현 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 8층 건 내 4층 403호 |
| 소유자 | 전순자 (2021.08.27. 소유권이전 · 거래가액 215,190,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 143,772,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 최초 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2021.08.27. 소유권이 전순자에게 이전되면서 말소됐습니다. 같은 날 설정된 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 확인되지 않으며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 221,000,000원, 시세 비교는 별도
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 221,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 1회 유찰 시 매각가격 가정은 176,800,000원, 2회 유찰 시에는 141,440,000원입니다.
이 물건은 실거래 비교값을 근거로 가격 우위를 판단할 수 있는 상태가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’ 또는 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 현재 공실인 사무소이므로 실제 응찰 전에는 동일·인근 상업용 집합건물의 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,106,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 215,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 2,106,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 221,000,000원 | 215,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,800,000원 | 173,524,800원 | 41,475,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 76,340,160원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 사건에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 2회 유찰 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 서정리역 서측 인근에 위치하고, 주위는 대규모 아파트단지·근린생활시설·업무용 건물이 혼재하는 택지개발지구 내 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 서정리역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 사무소이며 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 8층 건물 내 4층 403호이며, 기본 위생·급배수·승강기·시스템냉난방·옥내소화전·화재경보기·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로와 접하고 남측으로 서정리역과 연계된 광장에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 4,758,000원/㎡이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 2021.08.27. 평택축산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 경매개시결정·가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각기일 전 실제 점유와 출입 상태를 재확인하세요.
- 가격. 현재 최저가 221,000,000원이 적정한지는 동일·인근 사무소 및 근린시설의 실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도. 사건상 근린시설이지만 집합건축물대장상 용도는 사무소입니다. 실제 사용계획과 용도 적합성을 확인하세요.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·비행안전제6구역 등 토지이용계획상 제한을 확인하세요.
- 비용. 관리비 체납 및 공실 유지에 따른 비용을 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 공실 사무소의 가격
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2021.08.27. 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 35,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건은 공부상 사무소이고 감정 당시 공실입니다. 신건 최저가가 감정가와 같은 221,000,000원이므로 권리 안전성과 가격 적정성은 분리해서 봐야 합니다. 이 물건은 권리는 확인하기 쉬운 편이지만, 가격과 실제 활용성은 현장·거래·임대 수준을 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
