수원지방법원 2025타경586. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 1층 132호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 소유자는 이정오이며, 2021.11.30. 수협은행이 채권최고액 375,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류, 평택세무서 압류, 군산시 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
이 사건의 포인트는 권리 인수보다는 가격과 환금성, 세금배당 변수입니다. 감정가 447,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 219,030,000원입니다. 다만 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 실사용 수요·임대수요·업종 적합성에 따라 환금성이 크게 갈릴 수 있고, 이 물건은 국세·지방세 계열의 압류가 여러 차례 등기돼 있습니다. 당해세에 해당하는 세액이 있으면 배당에서 선순위로 빠질 수 있으므로 배당표 숫자만으로 후순위 채권의 회수액을 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경586 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 1층 132호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 · 10층 건물 내 1층 132호 |
| 소유자 | 이정오 |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 219,030,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 375,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 핵심 말소기준은 2021.11.30. 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤 2022.04.01. 국세 압류, 2023.04.04. 경기신용보증재단 가압류, 2023.08.24. 국세 압류, 2025.01.13. 군산시 압류, 2025.03.24. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.09.16. 국민건강보험공단 압류가 순차적으로 등기됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가의 49%까지 내려온 상태
감정가는 447,000,000원이고 현재 최저매각가는 219,030,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가 대비 49% 수준입니다. 다음 회차 가정은 153,321,000원, 그 다음은 107,324,700원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 219,030,000원 | 215,163,580원 | 202,876,420원 |
| 3회 유찰 시 | 153,321,000원 | 150,374,506원 | 267,665,494원 |
| 4회 유찰 시 | 107,324,700원 | 105,022,154원 | 313,017,846원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가는 내려가지만 채권자 미배당액은 202,876,420원 → 267,665,494원 → 313,017,846원으로 커집니다. 이는 매수인이 그 미배당액을 인수한다는 의미는 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 가격이 낮아졌다는 사실만으로 지식산업센터의 실제 시장가보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,420원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 375,600,000원 | 215,163,580원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 42,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 219,030,000원 가정에서는 집행비용 3,866,420원을 제외한 215,163,580원이 수협은행 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단 가압류에는 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권액 418,040,000원 대비 미배당액은 202,876,420원입니다. 당해세는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사평택지사 북동측 인근이며, 공장(지식산업센터)과 지원시설이 밀집한 지역입니다. 북동측 근거리에 고덕국제화지구가 개발 중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 노선 및 운행횟수는 적은 편입니다. 동남측 직선거리 약 1.5km 지점에 평택고덕I.C가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 132호이며 공용위생설비, 급·배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 지하주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 18m, 북동측·북서측 약 12m 포장도로에 접하고 서측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구이며 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 내부 확인. 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 김포세무서·평택세무서·군산시 등 압류가 확인되므로 실제 세액과 당해세 해당 여부를 반드시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 지식산업센터의 실거래·매물·임대조건을 별도로 확인하세요.
- 내부 상태. 내부 이용상태가 관계인 부재 상태에서 확인됐으므로 실제 호실 상태와 사용 가능성을 현장에서 다시 점검하세요.
- 업종·입주 적합성. 공장(지식산업센터) 이용 물건인 만큼 매수 목적에 맞는 사용과 입주 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 2021.11.30. 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 점에서 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 확정되는 물건은 아닙니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도의 환금성, 실제 호실 상태, 입주·사용 적합성, 그리고 여러 세금 압류의 당해세 여부를 함께 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 사건의 핵심입니다.
