수원지방법원 2025타경598. 평택시 서정동 대양아리스타 5층 511호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 도시형원룸으로 이용 중입니다. 전용면적 비교 대상은 16㎡대이며, 감정평가서에는 원룸1, 욕실1, 주방1, 보일러실1 등의 이용상태가 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2018.06.28. 중소기업은행 근저당권 78,000,000원이고, 그 뒤 붙은 가압류 6건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 선순위 인수권리가 있느냐인데, 제공된 권리관계상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 75,000,000원에서 1회 유찰된 52,500,000원으로, 최근 거래가격과 비교해도 감정가보다 현재 회차의 가격이 더 중요한 판단 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경598 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 313-14 대양아리스타 5층 511호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형원룸 · 원룸1·욕실1·주방1·보일러실1 · 철근콘크리트구조 20층 중 5층 |
| 소유자 | 진흥건업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준은 2018.06.28. 중소기업은행 근저당권이고, 2024년부터 등기된 해피창주식회사·아성산업개발주식회사·신용보증기금과 유동화전문회사들의 가압류 6건은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2025.04.03. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 이에 따라 배당 부족액이 커도 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮고 최신 거래에도 소폭 아래
대양아리스타의 비교 실거래는 16㎡대 면적이 매칭돼 있으며 총 12건입니다. 전체 평균은 62,666,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 7건 평균은 63,142,857원, 최신 2026.05 거래는 55,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 비교 추세는 +1.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 16.53㎡ | 11 | 55,000,000원 |
| 2026.02 | 16.53㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 16.56㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2025.08 | 16.56㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2025.07 | 16.65㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2025.07 | 16.53㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 16.65㎡ | 7 | 57,000,000원 |
| 2025.04 | 16.56㎡ | 19 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 16.24㎡ | 18 | 60,000,000원 |
| 2024.11 | 16.59㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2024.10 | 16.42㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2024.10 | 16.41㎡ | 20 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16㎡대 | 7건 | 63,142,857원 |
현재 최저가 52,500,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%입니다. 최신 거래 55,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 2,500,000원 낮습니다. 반면 감정가 75,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 높기 때문에, 이 사건의 가격 메리트는 감정가 자체가 아니라 1회 유찰로 낮아진 현재 최저가에서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 78,000,000원 | 51,155,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 해피창주식회사 | 113,222,670원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 아성산업개발주식회사 | 1,245,013,190원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 1,249,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신보2022제17차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신보2023제18차유동화전문유한회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 52,500,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 3,895,235,860원, 예상 배당액은 51,155,000원, 미배당액은 3,844,080,860원입니다. 채권 미배당이 크더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리역 북동측 인근으로, 재래시장 주변 상가와 중소규모 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
- 이용. 도시형원룸으로서 원룸1·욕실1·주방1·보일러실1 등으로 이용 중이며, 급배수·위생·승강기·소방설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다. 공시지가는 3,429,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 대양아리스타는 236세대, 2018.02.08. 사용승인으로 실거래 비교자료 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 가격 기준. 최저가 52,500,000원은 최근 12개월 평균 63,142,857원의 83.1%, 최신 거래 55,000,000원보다 낮습니다. 감정가 75,000,000원보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 실거래 편차. 비교 거래는 50,000,000원부터 75,000,000원까지 분포합니다. 동일 단지라도 층과 상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2018.06.28. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류 6건은 소멸하는 구조인지 등기사항전부증명서와 매각 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 관리비·세금·점유 정리비용 등 매각대금 외 비용을 입찰가와 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현재 가격과 점유 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 52,500,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 63,142,857원의 83.1%, 최신 거래 55,000,000원보다 낮은 위치입니다. 다만 감정평가상 도시형원룸이고 임대관계가 미상인 만큼, 권리상 인수 0원과 실제 점유 확인은 별개의 문제입니다. 최근 실거래를 기준으로 가격 상한을 잡고 현장 점유를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
