수원지방법원 2025타경52694. 경기도 광주시 문형동 소재 토지와 창고시설이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(3),(4)는 창고시설 등으로 이용 중이고, 토지는 공장용지 1,082㎡입니다. 현재 회차는 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,616,721,000원입니다.
등기상 현재 소유자는 육정숙이고, 말소기준은 2025.03.20 설정된 와부농업협동조합의 채권최고액 957,600,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.08.03 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 되어 있습니다. 경매개시결정들은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 말소되지 않는 별도 인수사항이 두 축으로 존재한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52694 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 12-12 · 등기 표기 문형동 12-12, 12-9 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(3),(4) 창고시설 등 |
| 토지 | 공장용지 · 1,082㎡ · 계획관리지역 · 공업기타 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 1층 · 판넬 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 육정숙 · 2021.06.03 매매, 2021.06.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,616,721,000원 / 1,616,721,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 뉴앤뉴 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘인수권리’가 중요하다
말소기준은 2025.03.20 와부농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 뒤에 기입된 주식회사 뉴앤뉴의 강제경매개시결정과 와부농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 국민은행 근저당권 597,600,000원과 360,000,000원은 2025.03.21 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 승계
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성호 | 2015.09.08 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2025.10.24 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 10,000,000원 |
박성호의 전입일은 2015.09.08로 말소기준일인 2025.03.20보다 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서와 배당 계산에서도 대항력 있음으로 반영됐습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권은 없는 것으로 계산되어, 배당요구를 했더라도 경매대금에서 받을 예상배당은 0원입니다. 결과적으로 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡힙니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 실거래 근거 없이 감정가 100%
현재 회차는 신건으로 최저매각가가 감정가의 100%입니다. 이 사건에서는 실거래 가격을 기준으로 감정가나 실질취득액이 싸다고 판단할 근거가 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 이 물건은 창고시설과 공장용지이고, 금전 인수 외에도 구분지상권이 승계되므로 권리 제약까지 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 확정액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,616,721,000원 | 10,000,000원 | 1,626,721,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,293,376,800원 | 10,000,000원 | 1,303,376,800원 | 279,556,968원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,034,701,440원 | 10,000,000원 | 1,044,701,440원 | 535,645,574원 |
위 실질취득 확정액은 각 회차 매각가에 임차인 인수액 10,000,000원을 더한 금액입니다. 목록 1번 토지의 구분지상권 인수효과는 금액으로 산정되지 않아 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,616,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,567,210원 |
| 인수 · 임차인 박성호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 와부농업협동조합 | 957,600,000원 | 957,600,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 뉴앤뉴 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 와부농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,553,790원 |
현재 매각가 가정에서는 배당 대상 채권 1,557,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 40,553,790원입니다. 박성호 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 광주시 문형동 소재 “한국고용노동교육원” 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 기호(3),(4)는 창고시설 등으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 1층이며 판넬 마감·샷시 창호, 위생 및 급배수설비와 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,082㎡, 계획관리지역, 토지이용상황 공업기타, 완경사·세로장방 형상이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 524,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 별도 반영. 최저가 1,616,721,000원이 총 취득부담이 아닙니다. 박성호 보증금 10,000,000원을 더한 확정 실질취득액은 1,626,721,000원입니다.
- 구분지상권 원문 확인. 목록 1번 토지 을구 9번 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 존속 내용과 토지 이용에 미치는 영향을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 범위 확인. 박성호의 점유 부분과 실제 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다. 배당요구를 했더라도 이 계산에서는 보증금 전액이 승계됩니다.
- 감정가 100%를 할인으로 착각하지 않기. 현재 신건이며 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 가격 메리트를 단정하지 말고, 창고·토지의 실제 사용가치와 권리 제약을 함께 평가해야 합니다.
- 토지규제 확인. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 다수 규제가 중첩되어 있으므로 예정 용도의 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 각 목록과 현황의 일치 여부를 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 구분지상권 원문을 직접 확인하고, 당해세와 실제 점유관계도 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수권리를 먼저 본다”
이 사건은 말소기준 이후의 권리들이 정리된다는 점만 보면 단순해 보이지만, 매수인 입장에서는 그 반대편을 봐야 합니다. 2015.09.08 전입한 대항력 임차인 박성호의 보증금 10,000,000원은 전액 승계되고, 2014.10.07 설정된 목록 1번 토지의 구분지상권도 말소되지 않습니다. 현재 신건 최저가 1,616,721,000원에 입찰한다면 확정된 금전부담만으로도 실질취득은 1,626,721,000원이며, 구분지상권의 비금전적 제약은 별도입니다.
또한 대상은 아파트가 아니라 창고시설과 공장용지이고 자연보전권역·공장설립승인지역· 특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 여러 토지 규제가 겹칩니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 감정가 100%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 후순위 소멸은 확인됐지만 인수권리는 남는다. 이 물건의 승부처는 가격보다 ‘무엇을 함께 떠안는지’입니다.
