수원지방법원 2025타경52784. 경기도 광주시 신현동 ‘더뷰’ 203동 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자 김순옥은 2021.04.06. 이 부동산을 345,000,000원에 취득했고, 같은 달 주식회사페이금융대부 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 2021.04.30. 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
다만 등기 흐름만 보면 단순 소멸형으로 끝나지 않습니다. 임차인 김민주는 2021.04.06. 점유를 시작했고 2021.04.12. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2021.04.30.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 345,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.01. “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 김민주 임차인에 대해서는 미배당액이 발생해도 매수인 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52784 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 475-2 더뷰 제203동 제3층 제301호 · 경기도 광주시 새말길 280-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·주방겸식당·거실·화장실2·발코니 · 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김순옥 (2021.04.06. 거래가 345,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.30. 주식회사페이금융대부 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
2018.10.31. 설정됐던 농협은행 근저당권 288,000,000원은 2021.04.06. 이미 말소됐습니다. 현 소유자 김순옥 취득 후 임차인 김민주의 점유·전입·확정일자가 먼저 형성됐고, 그 뒤 2021.04.30. 페이금융대부 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 순서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 · 건물 전부 | 345,000,000원 | 2021.04.12 / 2021.04.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 현 회차 3.69억은 비교 기준보다 높다
더뷰 203동 실거래 표본은 총 2건입니다. 확인된 거래는 모두 전용 60.87㎡·1층·340,000,000원으로, 2021.06과 2022.08에 각각 거래됐습니다. 이 사건의 실거래 비교 기준 면적은 71.83㎡이지만 면적이 일치하지 않아, 직접적인 동일면적 시세로 단정하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 60.87㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2021.06 | 60.87㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 2건 | 340,000,000원 |
비교 평균과 최신 거래는 모두 340,000,000원입니다. 신건 최저가 369,000,000원은 이 기준의 108.5%로 약 29,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 비교 면적이 일치하지 않고 거래 표본도 2건뿐이므로, 340,000,000원을 확정 시세처럼 사용하는 것도 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 1. 임차인 김민주 보증금 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 100,000,000원 | 18,034,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
369,000,000원 매각을 가정하면 김민주 임차보증금은 345,000,000원 전액이 배당되고, 페이금융대부에는 18,034,000원이 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 배당액과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 현재 회차 0원이며, 확약으로 인해 김민주 임차인에 대한 실질 인수도 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득가는 낙찰가를 따른다
| 회차 | 낙찰가 | 산정상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 369,000,000원 | 0원 | 369,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 295,200,000원 | 54,732,800원 | 295,200,000원* |
| 2회 유찰 · 64% | 236,160,000원 | 112,946,240원 | 236,160,000원* |
* 산정상 인수액은 대항력 임차인의 미배당액을 계산한 값입니다. 그러나 2026.06.01. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 김민주 임차인에게 적용되므로, 해당 미배당액은 매수인 실질 인수액에서 제외합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목동 소재 강남300 C.C 남서측 인근으로, 단독·다세대주택과 근린생활시설, 공장·창고 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편익은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호이며, 외벽은 외장 석재붙임 등, 창호는 알루미늄샷시입니다. 위생·급배수·난방·공동승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 836,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 더뷰 203동은 8세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 비교 면적도 일치하지 않아 매각가 산정 시 현장 시세 확인 비중이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 내용과 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 임차인 김민주 배당 관계. 보증금 345,000,000원, 전입·확정 2021.04.12, 배당요구 사실을 배당요구종기 및 명세서와 다시 대조하세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 369,000,000원은 비교 기준 340,000,000원의 108.5%입니다. 현 회차를 단순 저가 매수 기회로 해석하기 어렵습니다.
- 면적 불일치 주의. 확인된 실거래는 60.87㎡이고 비교 기준 대상 면적은 71.83㎡로 일치하지 않습니다. 동일면적·유사층 현장 호가와 최근 거래를 추가 확인하세요.
- 체납·우선채권 확인. 국민건강보험공단과 광주시 압류가 존재했던 만큼 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 우선채권을 원본에서 확인하세요.
- 명도 확인. 임차권등기 말소 확약과 별개로 실제 점유 상태 및 인도 일정은 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 김민주는 말소기준권리보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금도 345,000,000원입니다. 그러나 2026.06.01. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 평가됩니다.
둘째, 권리가 정리됐다고 해서 현재 가격이 싸지는 않습니다. 신건 최저가 369,000,000원은 비교 실거래 340,000,000원보다 높고 그 비율은 108.5%입니다. 실거래 표본도 2건, 최신 거래는 2022.08이며 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 확약 확인이 최우선이고, 가격은 신건에서 보수적으로 판단해야 하는 다세대입니다.
