감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌지만, 이 물건은 단순히 “싸다”고 볼 수 없습니다. 건물은 사용승인을 득하지 못한 건축중 건물로 조사됐고, 지하층 일부 침수와 설비 정상작동 불분명, 공사대금 유치권 신고까지 겹쳐 있습니다. 등기상 선순위 근저당 이후 권리는 대체로 매각으로 정리되지만, 유치권 성립 여부와 점유관계 확인이 가격보다 먼저입니다.
창원지방법원 2024타경38065. 경상남도 진주시 하대동 102-12 소재 주건축물제1동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 14,171,052,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,555,234,000원, 감정가의 약 25.09%입니다. 겉으로는 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 물건의 본질은 가격 할인이 아니라 미완성 의료시설·설비 불확실성·유치권 신고입니다.
말소기준은 2024.06.27. 농협은행 근저당권입니다. 같은 날 농협은행 근저당권이 2건 설정됐고, 이후 다수의 가압류·경매개시결정·압류가 이어졌습니다. 배당 구조상 현 최저가에서는 집행비용과 농협은행 선순위 근저당 일부까지만 흡수되고, 후순위 채권 대부분은 미배당입니다. 등기 권리 자체보다 더 큰 변수는 현장입니다. 의료시설로 이용 중인 건물은 현재 공실로 조사됐고, 사용승인 전이며, 지하층 일부 침수와 전기·기계설비 정상작동 여부 불분명, 소방·전기 포함 설비시공 미완료가 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경38065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 102-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 의료시설(현재 공실) · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 차성화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 14,171,052,000원 / 3,555,234,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엠이앤드씨 / 267,969,028원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
말소기준은 2024.06.27. 을구 1번 농협은행 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 설정된 을구 2번 농협은행 근저당권 9,000,000,000원은 현 최저가 기준 일부만 배당되고, 을구 2-1번 신용보증기금 확정채권 일부 대위변제 4,628,703,009원도 등기되어 있습니다. 등기상 권리만으로는 “매수인 인수 0원”으로 보이지만, 이 사건은 등기 밖 유치권과 현장 상태가 의사결정의 핵심입니다.
② 점유·권리신고자 — 대항력은 단정 금지
현황상 여러 법인과 개인이 권리행사자로 나타납니다. 보증금·전입신고일·확정일자 정보가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 단순히 “임차인 없음”으로 처리하기도 어렵습니다. 특히 공사대금 유치권 신고가 있는 물건이므로 현장 점유 형태와 유치권 주장의 계속 여부를 원본 서류와 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
| 성명·상호 | 표시된 내용 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)엠앤케이건설 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김남수 | 권리행사 | 2024.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| (주)엠이앤드씨 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| (주)광원 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| (주)태웅 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이상두 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| (주)한빛소방 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 주연건설주식회사 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| (주)이젠엔지니어링 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| (주)현대석재건설 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 대종건설(주) | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| (주)현우종합전기 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 주신건축사사무소 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 세미건축사사무소 | 권리행사 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 3,555,234,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 37,952,340원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 9,000,000,000원 | 517,281,660원 |
| 3. 가압류 · 주식회사제이케이메디컬 | 13,116,232원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 엠앤케이건설 | 1,950,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 태웅 | 137,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 125,156,823원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 한빛소방 | 284,387,581원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 1,966,716,856원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 53,376,583원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 96,728,771원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 주식회사 엠이앤드씨 | 267,969,028원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 267,969,028원 | 0원 |
| 후순위 미배당 합계 | - | 14,374,899,771원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가 기준 채권총액 17,892,181,431원 중 채권자 배당은 3,517,281,660원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 당해세·최우선변제와 유치권 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 하대동 소재 하대현대아파트 동측에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 일반주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근의 일반적인 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 건물은 의료시설로 조사됐으나 현재 공실입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비와 천정형 냉난방설비가 있으나 실외기가 연결되어 있지 않습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 특화경관지구, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 983,900원/㎡, 토지면적은 2,979.5㎡입니다.
- 특수사항. 일괄매각이며 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. (주)엠앤케이건설, (주)엠이앤드씨, (주)현우종합전기의 유치권 신고 내용과 현장 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 사용승인 리스크. 건축중 건물로 사용승인을 득하지 못한 상태이며 현재 일반건축물대장이 없는 것으로 조사됐습니다. 인허가·준공 가능성과 추가 공사비를 별도로 산정해야 합니다.
- 설비 리스크. 지하층 일부 침수, 전기·기계설비 정상작동 여부 불분명, 소방·전기 포함 설비시공 미완료가 기재되어 있습니다.
- 점유관계 확인. 다수 권리행사자의 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다. 현장 점유와 명도 난도를 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가에서는 농협은행 후순위 근저당 일부까지만 배당되고 후순위 채권은 대부분 미배당입니다. 채권자 협상이나 분쟁 가능성도 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·매각물건명세·현황·감정자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장조사를 반드시 병행하세요.
맺으며 — “25% 가격”보다 “현장 리스크”가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 14,171,052,000원짜리가 5회 유찰되어 3,555,234,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 수익형 건물 경매가 아니라, 사용승인 전 의료시설·공실·지하 일부 침수·설비 미완료·유치권 신고 3건이 겹친 고난도 물건입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되더라도, 실전에서는 유치권 다툼과 완공·보수 비용이 실질 취득비를 크게 바꿀 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮아졌지만, 안전한 물건은 아닙니다. 유치권 성립 가능성과 준공 가능성을 검증할 수 있는 투자자에게만 검토 대상입니다.
