수원지방법원 2025타경903. 평택시 장안동 514-1의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 김형아이며 2021.09.27 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 2019.09.09 설정된 송탄농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 715,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후 남아 있는 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 이 사건에는 임차인이 없어 보증금 승계 문제가 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰가가 그대로 실질취득 금액이 됩니다. 현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 1,585,714,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경903 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장안동 514-1 · 경기도 평택시 장안길 25 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 |
| 토지 | 964㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김형아 (2021.09.27 소유권이전 · 2021.09.16 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 1,585,714,200원 / 1,585,714,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 1,325,621,015원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공시지가 | 598,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 이슈는 발생하지 않습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2019.09.09 송탄농업협동조합 근저당을 말소기준으로 잡는 것입니다. 이후 2021.10.12 설정된 송탄농업협동조합 근저당 485,000,000원, 2025.04.17 설정된 서단희 근저당 1,000,000,000원, 2025.10.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 시나리오 — ‘최저가가 낮아 보인다’는 판단은 금물
현재 회차는 감정가 100%인 1,585,714,200원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 1,268,571,360원, 2회 유찰 시 1,014,857,088원입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 해당 회차의 매각가격과 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,585,714,200원 | 1,567,457,058원 | 632,542,942원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,268,571,360원 | 1,253,485,646원 | 946,514,354원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,014,857,088원 | 1,002,308,517원 | 1,197,691,483원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 유찰로 최저가가 낮아지는 것과 시세보다 저렴해지는 것은 별개의 문제라는 것입니다. 확인되는 가격 기준만으로는 현재 1,585,714,200원이나 향후 유찰가격이 실제 시장가 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건에는 시세 할인율에 따른 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,585,714,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 18,257,142원 |
| 2. 근저당 · 송탄농업협동조합 (을구 10번) | 715,000,000원 | 715,000,000원 |
| 3. 근저당 · 송탄농업협동조합 (을구 15번) | 485,000,000원 | 485,000,000원 |
| 4. 근저당 · 서단희 (을구 20번) | 1,000,000,000원 | 367,457,058원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,200,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,567,457,058원, 미배당은 632,542,942원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용 규제 메모
- 토지 규모·형상. 토지면적은 964㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 주상용입니다. 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역에 포함됩니다.
- 소하천. 소하천구역에 저촉됩니다.
- 기타 지정. 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 598,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 매각범위 — 제시외 물건을 따로 보라
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 먼저 검증. 신건 최저가 1,585,714,200원이 실제 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 근린시설과 토지를 함께 평가할 비교사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.09.09 송탄농업협동조합 근저당 715,000,000원이 기준입니다. 2021.10.12 근저당 485,000,000원과 2025.04.17 근저당 1,000,000,000원은 기준권리보다 뒤입니다.
- 제시외 물건 현장 확인. 철파이프구조 그늘막지붕·판넬조 판넬지붕 등은 매각에서 제외됩니다. 실제 사용관계와 위치를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역, 소하천구역 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역 표시를 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 채권 미배당은 632,542,942원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 매각범위는 별도 검증”
이 사건의 가장 큰 장점은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점입니다. 2019.09.09 송탄농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤에 남아 있는 주요 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현재 최저가가 감정가 100%인 1,585,714,200원이라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수는 없습니다. 게다가 근린시설과 964㎡ 토지를 함께 다루는 물건이고, 토지이용 규제와 매각 제외 제시외 물건도 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 아직 없고 현장·이용계획·매각범위 검증이 입찰의 핵심입니다.
