수원지방법원 2025타경910. 평택시 합정동 741-8의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 2가 주택, 기호 3이 근린생활시설·사무실 등으로 확인됩니다. 등기상 소유자는 이규봉이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2018.02.09 송탄농업협동조합 근저당권 1,105,000,000원입니다. 이후 송탄농업협동조합의 근저당 65,000,000원·72,000,000원, 안금재의 근저당 50,000,000원 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 “후순위 권리가 모두 지워진다”고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 3명 존재하고, 이들의 보증금 합계 40,000,000원은 배당가정에서 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 또 다른 임차인인 평택열린교실지역아동센터는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 741-8 · 경기도 평택시 중앙로 110 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 기호 2 주택 · 기호 3 근린생활시설·사무실 등 |
| 토지 | 420.9㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업기타 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 이규봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,745,249,900원 / 1,745,249,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 978,292,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 · 목록1 지상 관목 등은 토지가액에 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
등기부에 과거 가압류·압류·근저당이 다수 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2018.02.09 을구 10번 송탄농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 을구 12번 65,000,000원, 을구 13번 72,000,000원, 을구 14번 안금재 50,000,000원과 2025.10.30 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 3명 인수, 1명은 대항력 판정 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영풍 | 165.29㎡ | 2008.03.05 | 5,000,000원 | 440,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 지음협동조합(노형석) | 2층 38.06㎡ | 2016.09.13 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 평택123한의원(오규윤) | 165㎡ | 2016.07.04 | 25,000,000원 | 1,980,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 평택열린교실지역아동센터 | 2층 왼쪽 일부 | 미상 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이광표 | 미상 | 2019.04.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이민표 | 미상 · 용도미상 | 2025.08.21 | 20,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이광표와 이민표는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이광표와 이민표는 각각 등기부상 권리자 또는 채무자와 동일한 이름으로 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다. 특히 이광표는 보증금도 확인되지 않아 임차관계의 실질을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,745,249,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,852,499원 |
| 인수 · 이영풍 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 지음협동조합(노형석) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 평택123한의원(오규윤) 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 1,105,000,000원 | 1,105,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 5. 을구 14번 근저당 · 안금재 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 433,397,401원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 1,292,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 433,397,401원입니다. 선순위 대항력 임차인 3명의 보증금 합계 40,000,000원은 배당액 0원으로 매수인 인수 가정입니다. 평택열린교실지역아동센터의 보증금 10,000,000원은 대항력 판정이 미상인 만큼 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다
| 시나리오 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,745,249,900원 | 40,000,000원 | 1,785,249,900원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,396,199,920원 | 40,000,000원 | 1,436,199,920원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,116,959,936원 | 40,000,000원 | 1,156,959,936원 | 188,609,663원 |
선순위 임차인 보증금 합계 40,000,000원은 각 회차에서 동일하게 매수인 인수 가정입니다. 따라서 입찰가격만 비교하면 안 되고 낙찰가 + 인수금액으로 실질취득액을 계산해야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 1,785,249,900원이고, 1회 유찰 가정은 1,436,199,920원, 2회 유찰 가정은 1,156,959,936원입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 통미어린이공원 북서측 인근이며, 노변을 따라 각종 상업용 근린생활시설과 주상용 건물이 밀집하고 후면에는 단독주택·다가구주택·다세대주택·학교 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 일반버스정류장이 있으며 남서측 근거리에 평택역(지하철 1호선)이 소재합니다.
- 이용상태. 기호 2는 주택, 기호 3은 근린생활시설·사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 2는 1985.07.09 사용승인된 지하1층~지상2층 건물, 기호 3은 같은 사용승인일의 지하1층~지상3층 건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 420.9㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로한면이며 공시지가는 2,306,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 제시외 물건. 지상 및 지상건물에 제시외건물 5개동과 제시외물건 수목 3주가 있으며 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 3명. 이영풍·지음협동조합(노형석)·평택123한의원(오규윤)의 대항력과 보증금 인수관계를 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 임차인. 평택열린교실지역아동센터의 전입일이 확인되지 않으므로 보증금 10,000,000원의 인수 여부를 단정하지 말아야 합니다.
- 관계인 가능성. 이광표·이민표는 등기부상 권리자 또는 채무자와 이름이 동일해 실제 임대차관계와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 현재 회차는 최저매각가 1,745,249,900원만 볼 것이 아니라 인수 가정 40,000,000원을 더한 1,785,249,900원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 5개동과 수목 3주가 포함되므로 현황·경계·이용관계를 직접 대조해야 합니다.
- 복합 이용. 주택과 근린생활시설·사무실이 함께 존재하므로 각 점유부분과 실제 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “인수하는 임차보증금”은 다르다
이 사건의 말소기준은 2018.02.09 송탄농업협동조합 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 먼저 전입한 이영풍·지음협동조합(노형석)·평택123한의원(오규윤)은 대항력이 있어 현재 배당가정상 보증금 합계 40,000,000원을 매수인이 인수합니다.
따라서 신건의 실제 자금부담은 최저가 1,745,249,900원만이 아니라 1,785,249,900원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 더구나 평택열린교실지역아동센터는 전입일이 미상이라 보증금 10,000,000원의 대항력 여부가 아직 확정되지 않습니다. 말소기준은 명확하지만 임차관계는 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
