수원지방법원 2025타경918. 평택시 고덕동 2413-16의 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 3층이고, 1층·2층·3층이 각각 다가구주택 1가구로 이용 중입니다. 토지는 253.8㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,086,000원/㎡입니다.
권리의 출발점은 2024-10-24 설정된 홍성신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 채무자는 주식회사서로법률경매입니다. 이후 손문학 가압류, 임의경매개시결정, 이우영 주택임차권, 평택시 압류가 이어지며 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 다만 임차인 문제는 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 오진안·조준희·이우영은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 김명숙과 부터는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경918 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2413-16 · 경기도 평택시 함박산17길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층·2층·3층 각 다가구주택 1가구 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕(징크) 3층 · 승강기설비 |
| 토지 | 253.8㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,086,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사서로법률경매 |
| 감정가 / 최저가 | 1,600,297,800원 / 1,600,297,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍성신용협동조합 / 921,808,634원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸형
말소기준은 2024-10-24 홍성신용협동조합 근저당권입니다. 2025-04-29 손문학 가압류, 2025-11-05 임의경매개시결정, 2026-02-02 이우영 주택임차권, 2026-03-23 평택시 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 놓고 보면 후순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 승계 중복 없음
보증기관 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며 실제 임차인은 5명입니다. 오진안·조준희·이우영은 전입일이 2024-10-24 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다. 김명숙·부터는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오진안 | 미상 | 2025-02-28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조준희 | 미상 | 2025-02-14 | 미상 | 2026-01-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우영 | 건물 1층 전체 · 주거(임차권등기) | 2025-04-01 | 50,000,000원 | 2026-02-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명숙 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025-11-24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,600,297,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,402,978원 |
| 1. 근저당 · 홍성신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 가압류 · 손문학 | 103,044,324원 | 103,044,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 398,850,498원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 1,183,044,324원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,600,297,800원 | 1,183,044,324원 | 0원 | 398,850,498원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,280,238,240원 | 1,183,044,324원 | 0원 | 81,991,534원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,024,190,592원 | 1,011,548,686원 | 171,495,638원 | 0원 | 0원 |
④ 가격·환금성 판단 — 신건 가격 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,600,297,800원으로 0회 유찰 신건입니다. 이 사건에는 실거래 비교값이 제시되지 않아, 현 최저가가 최근 시세보다 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
용도 역시 아파트가 아닙니다. 감정 이용상태는 1층·2층·3층이 각각 다가구주택 1가구이고, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 거래 표준화가 높은 단일 아파트와 같은 환금성을 전제로 보기보다 건물 전체의 임대관계와 내부 구조·상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕119안전센터 북동측 인근이며, 주위는 단독주택과 주거나지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕(징크) 3층 건물이며 외벽은 벽돌치장마감, 내벽은 벽지도배·타일붙임마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 253.8㎡, 대, 평지·정방형·소로한면이며 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 소로2류 접합, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26~2026.08.25, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우)이 기재돼 있습니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부구조 및 상태는 재확인이 요구됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김명숙·부터의 전입 확인. 전입일이 말소기준 2024-10-24보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 보증금 확인. 김명숙·부터뿐 아니라 오진안·조준희도 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 실제 임대차계약서를 함께 대조해야 합니다.
- 이우영 임차권등기 원문 대조. 보증금 50,000,000원, 임대차계약 2025-01-22, 점유개시 2025-01-31, 확정일자 2025-01-23, 주민등록 2025-04-01의 관계를 원문으로 확인하세요.
- 제시외 건물 포함 범위 확인. 일괄매각 조건이므로 제시외 건물의 위치·구조·현황을 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 내부 구조·상태 확인. 감정평가에서도 내부구조 및 상태 재확인을 요구하고 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 1,600,297,800원이 감정가와 같다는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 실거래·임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸형, 임차인은 아직 확인형”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2024-10-24 홍성신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·임차권·압류는 매각으로 소멸합니다. 오진안·조준희·이우영 역시 전입일이 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차 기준 매수인 인수 0원을 제시합니다.
하지만 실제 임차인 5명 가운데 김명숙·부터 2명의 전입일과 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 둘은 대항력 있음으로 단정해서도, 없음으로 단정해서도 안 됩니다. 게다가 신건 최저가 1,600,297,800원의 시세 대비 가격 메리트를 확인할 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 대체로 소멸형이지만, 미상 임차인 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
