수원지방법원 2025타경939. 평택시 팽성읍 객사리 115-12, 116-7의 근린시설 + 토지입니다. 감정 이용상태는 사진관은 임대 중, 음식점은 공실이며, 건물은 철근콩크리트조 스라브지붕 단층 점포용 건물, 사용승인일은 1982.06.24.입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,018,102,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 중심은 2018.12.07. 설정된 송탄농업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 과거 1997년과 2016년에 설정됐던 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 효력이 남은 송탄농업협동조합의 2021년·2023년 후순위 근저당 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 담보권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경939 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 객사리 115-12, 116-7 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 사진관(임대중), 음식점(공실상태) |
| 건물 | 철근콩크리트조 스라브지붕 단층 점포용 건물 · 사용승인일 1982.06.24. |
| 토지 | 지목 대 · 주상용 · 준주거지역 · 평지 · 부정형 · 토지면적 106.0㎡ |
| 소유자 | 강은희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,018,102,000원 / 1,018,102,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 859,393,688원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1997년 한일은행 근저당과 2016년 평택축산업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2018.12.07. 을구 7번 송탄농업협동조합 근저당 300,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2021년 240,000,000원, 2023년 168,000,000원 및 60,000,000원의 근저당과 2025.11.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현준 | 미상 | 2022.11.03 | 미상 | 450,000원 | 2025.12.02 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤현준의 전입일은 2022.11.03.으로 말소기준인 2018.12.07.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.02. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,018,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,581,020원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 237,520,980원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 768,000,000원이 전액 배당되고, 237,520,980원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,018,102,000원 | 768,000,000원 | 0원 | 237,520,980원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 814,481,600원 | 768,000,000원 | 0원 | 35,936,784원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 651,585,280원 | 642,669,427원 | 125,330,573원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 담보권 배당 부족액이 125,330,573원 발생하지만, 이는 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 제공된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈 때 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 팽성읍 객사리 농협하나로마트 동측 근접 지역이며, 지방도변 근린상업지대로 농협하나로마트·팽성읍객사·대원아파트·청담중고교 등이 인근에 있습니다.
- 교통. 중로변에 접하며 인근 중로변에 버스정류장이 있습니다.
- 현재 이용. 사진관은 임대 중이고 음식점은 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 스라브지붕 단층 점포용 건물이며 사용승인일은 1982.06.24.입니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 토지면적은 106.0㎡, 공시지가는 1,217,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역기타에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차계약 원본 확인. 윤현준의 보증금과 확정일자, 실제 점유부분이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도·배당관계 확인을 위해 계약 및 현장점유를 대조해야 합니다.
- 사진관 임대수익 확인. 월차임으로 확인되는 금액은 450,000원입니다. 실제 계약기간·보증금·연체 여부와 임대면적을 확인해야 합니다.
- 음식점 공실 확인. 현재 공실 상태로 평가돼 있으므로 재임대 가능성, 시설 상태 및 공실비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록3 면적은 등기 162.1㎡와 건축물대장 162.01㎡가 다릅니다.
- 공동담보 범위 확인. 송탄농업협동조합 근저당은 객사리 115-12, 116-7과 일부 권리에서 116-5가 공동담보 또는 추가담보로 기재돼 있습니다.
- 가격검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,018,102,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 근린시설 수익가치·토지가치·인근 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 수익성이 승부처
이 사건은 과거 압류와 근저당 대부분이 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2018년 송탄농업협동조합 근저당 이후 담보권도 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 윤현준은 말소기준 이후 전입한 임차인으로 대항력이 없으며, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
다만 근린시설 + 토지는 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 가격을 곧바로 검증하기 어렵고, 이번 자료에는 비교 실거래가도 없습니다. 현재 이용도 한쪽은 임대 중, 한쪽은 공실이므로 신건 1,018,102,000원이 적정한지는 권리보다 임대수익과 토지·건물의 시장가치 검증에 달려 있습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보류입니다.
