수원지방법원 2025타경942. 평택시 고덕동 서정타워2차 5층 501호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나 현재는 사무실 용도로 이용 중입니다. 소유자 노경민은 2022.08.25 거래가액 247,832,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 167,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2023.12.04 하나캐피탈의 가압류 77,910,192원과 2025.11.13 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리 뒤에 들어온 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인 김혜인의 전입일도 2023.09.19로 말소기준일보다 늦기 때문에 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경942 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 5층 501호 · 2022.07.19 사용승인 |
| 소유자 | 노경민 · 2022.08.25 소유권이전 · 거래가액 247,832,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 173,912,621원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.25 신한은행 근저당권입니다. 하나캐피탈 가압류와 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 김혜인의 전입 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜인 | 미상 | 2023.09.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김혜인의 전입신고는 2023.09.19로, 말소기준권리인 신한은행 근저당 설정일 2022.08.25보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않지만, 그 여부와 별개로 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 210,000,000원, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 210,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액도 210,000,000원입니다. 권리 인수 때문에 총취득액이 불어나는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건은 근린시설이며 현황은 사무실입니다. 따라서 감정가가 곧 시장가격이라고 볼 수 없고, 현재 210,000,000원이 저렴한지 여부는 별도로 검증해야 합니다. 최저가가 감정가의 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 167,400,000원 | 167,400,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 77,910,192원 | 38,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 245,310,192원 중 206,260,000원이 배당되고, 미배당액은 39,050,192원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서정리역(경부선·수도권 전철 1호선) 서측 인근에 위치하며, 주변에는 상업·업무용 부동산, 아파트단지 및 상업나지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서정리역이 있으며, 서측 인근으로 지방도 제302호선이 통과합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무실 용도로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 2022.07.19 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물로, 승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전·스프링클러·천장형 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 상업용 토지이며, 북측 왕복 2차선 도로와 동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며, 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 39,050,192원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 80,462,192원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 113,591,792원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건의 권리구조에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 유찰 시 매수인의 실질취득액은 각각 168,000,000원, 134,400,000원으로 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없고, 근린시설·사무실 시장가격 검증이 선행되어야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 김혜인의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 범위가 미상인 만큼 현장 점유상태와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 용도 일치 여부. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 사무실입니다. 실제 사용과 향후 이용계획이 건축물 용도에 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 210,000,000원이므로 감정가만 보고 응찰가를 정하지 말고 같은 건물·인근 근린시설 및 사무실의 매매·임대 수준을 확인하는 것이 핵심입니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차에서 하나캐피탈 채권 일부가 미배당되지만, 그 미배당액이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리·점유비용 확인. 상업용 집합건물은 관리비와 실제 점유·명도 상황이 취득 후 비용에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.08.25 신한은행 근저당이 말소기준이고, 2023.09.19 전입한 임차인 김혜인은 대항력이 없습니다. 하나캐피탈 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 신건 최저가이자 실질취득액은 210,000,000원이고, 물건은 아파트가 아니라 근린시설·현황 사무실입니다. 권리상 안전하다는 이유만으로 이 가격이 싸다고 볼 수는 없습니다. 이 사건은 권리는 비교적 명확하지만 가격은 별도 시장검증이 필요한 유형으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
