수원지방법원 2025타경952. 평택시 고덕동 고덕로자벨2 2층203호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(의원)입니다. 이순열이 2021.12.28. 거래가액 395,380,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 송탄농업협동조합이 채권최고액 309,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.17. 김윤숙의 강제경매개시결정, 2026.08.06. 롯데카드 주식회사의 18,373,470원 가압류, 2026.08.12. 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 365,000,000원인 신건입니다. 권리분석상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 단순한 편입니다. 그러나 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있고, 내부현황도 재확인이 필요하다고 되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유·임대상태 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-2 고덕로자벨2 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 근린생활시설(의원) |
| 소유자 | 이순열 · 2021.12.28. 소유권이전 · 거래가액 395,380,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김윤숙 / 13,572,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.28. 송탄농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 309,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 없음. 등기상 핵심은 2021.12.28. 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 김윤숙의 강제경매개시결정, 롯데카드 주식회사의 가압류, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 365,000,000원, 최저가 365,000,000원이라는 숫자만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설(의원)이므로, 동일·유사 상가의 실제 거래가격과 임대수익, 공실 여부, 층·동선·집객력 등을 별도로 확인해야 합니다.
참고할 수 있는 과거 등기상 거래가액은 이순열의 2021.12.28. 취득가 395,380,000원입니다. 현재 감정가 365,000,000원과는 시점이 다르므로, 이 거래가액만을 현재 시세로 간주하거나 가격 메리트의 근거로 삼는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 309,600,000원 | 309,600,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김윤숙 | 13,572,000원 | 13,572,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 18,373,470원 | 18,373,470원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,544,530원 |
현재 회차 365,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 341,545,470원이 전액 배당되고 소유자 잔여 17,544,530원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 365,000,000원 | 341,545,470원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 54,433,470원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 112,015,870원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자에게 돌아갈 배당은 줄어들지만, 데이터상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미배당액이 생긴다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 서정리역 서측 인근이며, 부근에 소매점·판매점·아파트단지·공공기관 등이 소재합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설(의원)입니다. 토지는 근린생활시설 및 업무시설부지로 이용되고 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 도로·주변. 북측으로 도로에 접하고 남측으로 공원(광장)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 석재타일 붙임 등, 창호는 새시창 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재관련설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역(고덕국제화지구) · 택지개발지구이며 공시지가 4,758,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중로2류 접함, 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 영업 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 내부현황 확인. 감정평가에서도 위치확인·내부구조는 건물번호와 건축물대장 현황도면을 참조했으며 내부현황 재확인을 요구하고 있습니다.
- 근린시설 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 365,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 근린생활시설(의원)이므로 실제 사용계획과 건축물대장상 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 후순위 미배당액이 발생하지만 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국의 압류가 등기돼 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현장
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2021.12.28. 송탄농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 부담이 크지 않습니다.
반면 가격 쪽은 결론을 서두르면 안 됩니다. 현재는 365,000,000원 신건이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 게다가 주거용이 아닌 근린생활시설(의원)이며 임대관계와 내부현황도 확인이 필요한 상태입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 통과, 가격과 현장은 확인 후”가 가장 정확한 결론입니다.
