수원지방법원 2025타경966. 평택시 신장동 ‘힐탑포레스트’ 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기부의 말소기준은 2016.04.22. 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 우리카드 가압류 9,968,952원, 구로신용협동조합 가압류 66,422,117원, 신한카드 가압류 9,965,432원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 최근 12개월 동일 단지 유사 면적 거래는 2026.03. 70,000,000원 한 건이고, 최신 거래 역시 70,000,000원입니다. 현재 최저가 132,000,000원은 최근 시세의 188.6%에 해당합니다. 과거 12건 전체 평균 117,250,000원만 놓고 보더라도 현재 최저가는 112.6%이며, 최근 거래가 과거 구간보다 42.4% 하락한 흐름이라 전체 평균을 가격 메리트 근거로 쓰기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경966 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 274-198 힐탑포레스트 5층 504호 · 경기도 평택시 밀월로43번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 37.1325㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 5층 |
| 소유자 | 정지엽 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 72,678,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현황상 거주인 부재로 임대관계 자체는 확인되지 않았지만, 별도로 조사된 임차인은 없습니다. 등기상 말소기준은 2016.04.22. 신한은행 근저당권이며, 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 확인된 범위에서 매수인에게 승계되는 등기상 권리나 임차보증금은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 70,000,000원, 현재 최저가 132,000,000원
힐탑포레스트는 168세대, 2015.09.25. 준공이며 대상 면적은 37.1325㎡입니다. 확인된 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 2026.03. 36.92㎡·4층의 70,000,000원 한 건입니다. 이 최신 거래를 우선하면 현재 신건 가격은 최근 시세보다 크게 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 36.92㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 33.74㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2023.10 | 36.92㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2023.09 | 37.13㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 33.74㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2023.02 | 37.36㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2023.01 | 37.13㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2022.12 | 37.13㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 37.13㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2022.07 | 33.74㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 37.13㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 37.13㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 117,250,000원 |
현재 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 188.6%입니다. 전체 거래 평균 117,250,000원 대비로도 112.6%입니다. 무엇보다 최근 거래 구간이 이전 거래 구간보다 -42.4%로 내려온 상태라, 2022년 198,000,000원 같은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 9,968,952원 | 9,352,000원 |
| 3. 가압류 · 구로신용협동조합 | 66,422,117원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,965,432원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 206,356,501원 중 예상 배당액은 129,352,000원이고, 미배당액은 77,004,501원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 77,004,501원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 103,034,901원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 84,480,000원 | 82,559,360원 | 123,797,141원 | 0원 |
이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 2회 유찰 시 84,480,000원도 최신 거래 70,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 단순히 ‘유찰됐다’는 사실보다 최신 실거래와의 절대 가격 차이를 계속 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부는 시건장치로 직접 관찰하지 못했습니다.
- 입지. 송신초등학교 북측 인근으로 점포·호텔·도시형생활주택 등이 섞인 기존 도심상업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 3,053,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·관광특구·일반상업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 확인 거래가 1건이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.6회인 점은 가격 형성과 환금성 판단에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 117,250,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 70,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 -42.4% 낮습니다. 과거 198,000,000원 고가 거래를 현재 시세의 대표값처럼 해석하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 현재 132,000,000원은 최근 시세의 188.6%입니다. 권리 인수 0원만으로 응찰가를 정하면 가격 위험을 놓치게 됩니다.
- 유찰 후에도 재비교. 1회 유찰 105,600,000원, 2회 유찰 84,480,000원 모두 회차별로 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 입찰 전 현황 점유자를 재확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격이 무겁다
이 물건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2016.04.22. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 70,000,000원인데 현재 신건 최저가는 132,000,000원, 즉 188.6%입니다. 거래 추세도 -42.4%이고 같은 단지 경매물건은 평균 2.6회 유찰됐습니다. 권리는 소멸형이지만, 신건 가격은 최근 시세 이상. 현 회차에서 가격 가점을 줄 만한 근거는 약합니다.
