수원지방법원 2025타경974. 평택시 고덕면 해창리 지1지식산업센터 6층 661호로, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2023.09.15. 남기연 명의로 소유권이전이 접수됐고 같은 날 국민은행이 채권최고액 138,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경남은행·중소기업은행·국민은행·우리자산신탁의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 현장 측면에서는 감정요항표에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 사용관계를 확인하지 않은 채 “명도 부담도 없다”고 단정해서는 안 됩니다. 특히 주거용이 아닌 지식산업센터는 점유 형태와 사업장 사용관계가 입찰 후 인도 과정에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경974 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270 지1지식산업센터 6층 661호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 116 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 평지붕 10층 중 6층 |
| 소유자 | 남기연 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 557,150,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.09.15. 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 경남은행 가압류 225,266,271원, 중소기업은행 가압류 10,146,045원, 국민은행 가압류 100,764,645원, 우리자산신탁 가압류 210,443,748원은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 말소기준 뒤입니다.
② 회차별 가격 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 163,862,000원 | 520,758,709원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 553,691,109원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 580,037,029원 | 0원 |
현재 신건 최저가는 167,000,000원입니다. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원으로 내려가지만, 각 회차에서 채권 미배당액이 커질 뿐 매수인에게 승계되는 금액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사경남은행 | 225,266,271원 | 25,862,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 10,146,045원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 100,764,645원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 우리자산신탁 주식회사 | 210,443,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 684,620,709원 중 현재 회차 예상 배당액은 163,862,000원, 미배당액은 520,758,709원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근이며, 주변은 공장(지식산업센터)·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 포함한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 중 6층이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생급배수설비·승강기설비·소방설비·주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대체로 사다리형 토지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 사면으로 중로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 대조를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도이므로 실제 사용 가능 업종과 입주 요건을 확인하세요.
- 신건 가격. 현재 최저가 167,000,000원은 감정가 100%입니다. 현재 회차에 유찰 할인은 없습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 133,600,000원, 2회 유찰 106,880,000원이며 각 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 520,758,709원은 채권자의 미회수액이지 매수인이 승계할 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·체납·관리비를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 지식산업센터다
이 물건의 핵심은 비교적 선명합니다. 2023.09.15. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 권리 리스크는 낮은 편입니다.
반면 물건 자체는 공장(지식산업센터)이고 현재 신건 167,000,000원입니다. 감정요항표상 임대관계도 미상이므로 실제 점유·사용관계를 확인해야 하며, 주거용처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 접근하기보다는 사용수요와 환금성을 함께 검토해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인. 이 사건의 입찰 판단은 이 두 가지에 달려 있습니다.
