수원지방법원 2025타경988. 평택시 안중읍 안중리 ‘대풍아트빌’ 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 권리관계의 기준은 2024.10.15. 구룡농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 공진천의 근저당권 80,000,000원, 구룡농업협동조합의 임의경매개시결정, 평택시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조환희의 전입일은 2025.12.02.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순서만 놓고 보면 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 2026.03.07. 배당요구가 접수되어 있어, 우선변제 가능 범위와 실제 배당액은 매각물건명세서 등 원본에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 안중리 445-14 대풍아트빌 4층 401호 · 도로명 경기도 평택시 안중읍 송담7길 45 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교대상 면적 65.785㎡ · 철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.12.15. · 대풍아트빌 9세대 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡농업협동조합 / 83,034,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 성남제일새마을금고 근저당권 102,000,000원은 2017.12.27. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.10.15. 구룡농업협동조합 근저당권입니다. 이후 공진천 근저당권 80,000,000원과 경매개시결정, 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조환희 | 미상 | 2025.12.02 | 2026.03.07 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
또 하나 확인할 점은 점유 현황의 시점 차이입니다. 감정평가 조사에서는 인근 탐문 결과 공가 상태로 조사됐지만, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 조환희가 임차인으로 나타납니다. 입찰 전 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 202,000,000원은 최근 시세보다 높다
대풍아트빌은 9세대 규모이고 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 165,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해야 합니다. 집계상 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래 역시 2024.09. 160,000,000원이며 최근 대비 과거 가격 추세는 -5.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 65.92㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.05 | 63.47㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 202,000,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액도 202,000,000원입니다. 이는 집계상 최근 12개월 평균 160,000,000원의 126.2%입니다. 최신 거래도 160,000,000원이므로, 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 공진천 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,372,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 176,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선·우선변제 여부에 따라 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인은 2016.12.15.입니다.
- 입지. 안중읍 행정복지센터 남측 인근으로 단독주택·공동주택·공원·근린생활시설·학교·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 동측 근거리로 국도 제39호선이 통과합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 승강기, 위생·급배수, 개별난방, 화재경보 설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지로 남서측 약 8~10m 포장도로에 접하며, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(안중송담지구)입니다. 공시지가는 1,248,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 안일고 상대보호구역, 소로1류 접합 및 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 9세대 규모의 다세대주택으로 비교 실거래는 2건, 집계상 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세도 -5.9%여서 환금성 판단은 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 할인으로 보지 말 것. 신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 126.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -5.9%입니다. 전체 평균 165,000,000원만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 구간 비교. 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원입니다. 현재 가격과 최근 시세의 차이를 회차별로 비교해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 조환희의 전입은 말소기준보다 늦지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 접수 사실과 우선변제 요건을 원본에서 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 감정평가 탐문에서는 공가로 조사됐지만 임차인 기록이 존재합니다. 현장 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 명도 절차를 재확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 평택시 압류가 존재하고 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 잔여금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수보다 가격이 문제다”
이 물건은 현재 자료상 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인 전입도 늦어 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자와 실제 점유 상태는 최종 확인이 필요합니다. 결정적인 약점은 가격입니다. 실질취득액 202,000,000원은 집계상 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원의 126.2%이며, 가격 흐름도 -5.9%입니다. 게다가 9세대 다세대주택으로 거래 표본이 많지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보류. 현재 회차에서 ‘싸게 사는 경매’라는 결론을 내리기 어려운 사건입니다.
