수원지방법원 2025타경996. 안성시 공도읍 마정리 ‘이즈하임’ 에이동 4층 401호, 전용 65.39㎡에 대응하는 다세대주택 물건입니다. 등기상 소유자는 이선규이고, 말소기준권리는 2016.10.11. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 134,400,000원입니다. 이후 광주신용보증재단 가압류 18,234,961원, 신한카드 주식회사 가압류 29,644,333원, 경매개시결정, 안성시 압류가 이어졌고 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인이 이어받을 금전권리는 계산상 없습니다. 다만 이 사건은 현황조사 시 이해관계인이 부재해 임대관계가 미상으로 기록되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자가 있다면 보증금·전입·확정일자 등 대항력 요건을 별도로 확인해야 하며, 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
가격은 더 명확합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2026.06의 99,000,000원 1건이고, 현재 최저가 124,000,000원은 최근 시세 대비 125.3%입니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 추세도 -22.0%로 내려가고 있습니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 121,400,000원보다도 현재 최저가는 높지만, 가격 판단의 핵심은 최신 거래와 최근 12개월 평균 99,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-303 이즈하임 에이동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 대림동산길 113-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 65.39㎡ · 지상4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이선규 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 94,518,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 세대수 | 2016.05.11 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.10.11. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 광주신용보증재단 가압류, 신한카드 주식회사 가압류, 2025.12.17. 임의경매개시결정, 2026.02.12. 안성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.09.25. 국 압류는 2024.04.02. 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 99,000,000원
이즈하임의 확인된 거래 5건 가운데 최근 거래부터 보면 가격이 내려온 흐름이 뚜렷합니다. 특히 최근 12개월 거래는 2026.06의 99,000,000원 1건이고, 이 값이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 65.39㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 2025.04 | 67.19㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 67.19㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.10 | 67.19㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2022.10 | 67.19㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.39㎡ | 1건 | 99,000,000원 |
현재 최저매각가 124,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 99,000,000원의 125.3%입니다. 따라서 감정가가 과거 전체 거래 평균 121,400,000원과 비슷해 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 최근 추세가 -22.0%인 하락 흐름이고, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 134,400,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 18,234,961원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 29,644,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 채권총액은 182,279,294원, 배당액은 121,464,000원, 미배당은 60,815,294원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성시 공도읍 마정리 소재 대한불교조계종대원사 남서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 북측 인근 대림동산길 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 다세대주택의 4층 401호이며, 기본 위생·급수·급탕·방화·화재경보·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 폭 약 3m 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·성장관리권역·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역이며, 공시지가는 295,600원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이즈하임은 12세대이고 최근 12개월 거래가 1건입니다. 거래 표본이 많지 않고 최근 가격 추세가 -22.0%인 만큼 매도 시 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 60,815,294원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 85,264,894원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 104,747,774원 | 0원 |
1회 유찰 시 99,200,000원은 최신 거래 99,000,000원과 거의 같은 가격대이지만 여전히 그보다 높습니다. 2회 유찰 시 79,360,000원은 최근 실거래 아래로 내려갑니다. 따라서 이 물건은 현재 회차의 낮은 권리난도보다 회차별 가격 변화를 더 중요하게 봐야 하는 사건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 121,400,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 99,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.0%입니다. 현재 최저가 124,000,000원을 과거 거래 수준만 보고 정당화하지 마세요.
- 점유 확인. 현황조사에서 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자가 있으면 전입·보증금·확정일자를 확인해 대항력 가능성을 다시 분석해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 도로·환금성 확인. 폭 약 3m 세로 접면, 12세대 다세대주택, 최근 12개월 거래 1건이라는 조건을 실제 현장과 매도 가능성 판단에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수와 좋은 가격은 별개”
이 사건은 등기상 구조만 보면 단순합니다. 2016.10.11. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이라는 점은 별도로 남습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가와 계산상 실질취득액은 124,000,000원인데, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 99,000,000원이고 현재가는 그 125.3%입니다. 최근 추세도 -22.0%입니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인은 필요하고 현재 가격은 보류”입니다. 이 물건은 낮은 최저가처럼 보이는 숫자가 아니라 최근 실거래와 실제 점유 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
