수원지방법원 2025타경52992. 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 초월이-편한세상 102동 4층 407호 아파트입니다. 감정가는 384,000,000원이고 아직 유찰 없는 신건이라 최저매각가도 같습니다. 소유자는 김연정이며, 경매를 신청한 채권자는 비엔케이캐피탈 주식회사입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.12.31 을구 9번 비엔케이캐피탈 근저당권 158,400,000원입니다. 이 권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이번 사건은 “말소기준 이후 권리가 깨끗하니 인수 0원”이라고 단순화하면 안 됩니다. 임차인 최호종은 2018.11.26 전입해 말소기준보다 앞서고, 2025.09.03 확정일자와 2025.11.17 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 대항력이 있으며 우선변제권도 행사할 수 있지만, 핵심인 보증금이 미상입니다. 배당으로 전액 회수하지 못하는 금액이 생기면 그 잔액이 매수인에게 남을 수 있으므로 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 393 초월이-편한세상 102동 4층 407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.911㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 중 4층 |
| 사용승인 | 2007.05.31 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 384,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 105,789,603원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2021.12.31 비엔케이캐피탈 근저당입니다. 문제는 임차인 최호종의 전입일이 2018.11.26이라는 점입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 매각으로 단순 소멸하는 후순위 임차인이 아닙니다. 확정일자는 2025.09.03, 배당요구는 2025.11.17로 확인되어 우선변제권 행사도 가능합니다. 그러나 보증금이 확인되지 않아 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지 판단할 핵심 금액이 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최호종 | 2018.11.26 | 2025.09.03 | 2025.11.17 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 신건 3.84억은 최근 거래보다 높다
초월e-편한세상1의 최근 12개월 거래 12건 평균은 326,333,333원입니다. 현재 최저매각가 384,000,000원은 최근 평균의 117.7%입니다. 최근 표본의 최고 거래가가 365,000,000원인데도 신건 최저가는 그보다 높습니다. 최신 2026.08 거래는 84.91㎡ 1층 295,000,000원으로 최근 12건 최저가와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2026.06 | 80.16㎡ | 12 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.03 | 80.16㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 15 | 334,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 326,333,333원 |
거래 흐름도 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다. 84.91㎡ 표본은 2026.01 345,000,000원, 2026.05 329,000,000원, 2026.07 313,000,000원, 2026.08 295,000,000원으로 최근 월별 거래가 낮아지는 모습이 확인됩니다. 따라서 전체 평균이 아니라 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 384,000,000원에는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,176,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 219,424,000원 |
위 배당 계산은 집행비용과 비엔케이캐피탈 근저당을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 임차인 최호종의 보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 매수인 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 쌍동초등학교 남측 인근이며, 아파트·다세대·연립주택·학교·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 4층이며 사용승인일은 2007.05.31입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 급·배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,496,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 초월e-편한세상1은 266세대이고 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 최호종은 2018.11.26 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 실제 배당 가능액을 확인한 뒤 인수 여부를 계산해야 합니다.
- 배당표 재산정. 현재 219,424,000원으로 표시된 소유자 잔여액은 임차보증금이 반영되면 달라집니다. 당해세 등 선순위 항목도 함께 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 384,000,000원은 최근 12개월 평균 326,333,333원의 117.7%이고 최근 최고 거래 365,000,000원보다도 높습니다.
- 최근 거래 흐름 확인. 최신 2026.08 거래는 295,000,000원입니다. 신건 감정가보다 최근 실제 거래를 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인의 실제 점유 범위와 현황, 계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당 및 취득 후 부담 가능 항목을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 최저가 384,000,000원이 최근 실거래 평균 326,333,333원의 117.7%로 신건 가격이 높습니다. 최근 12건 최고 거래가 365,000,000원보다도 높은 수준이라 현재 가격에는 시세 메리트를 주기 어렵습니다.
둘째, 더 중요한 권리 문제입니다. 최호종은 2018.11.26 전입해 2021.12.31 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 있지만 보증금이 미상이라, 배당 후 남는 보증금이 있는지 현재로서는 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건 3.84억에 인수 0원”인 단순 물건이 아닙니다. 보증금 확인 전까지 실질취득비용은 미정이고, 가격 또한 최근 거래보다 높은 상태입니다. 권리 확인 전 보류, 가격 역시 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
