수원지방법원 2025타경41277. 평택시 안중읍 안중리 449-4 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 1층 소매점, 2·3·4층 다가구주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 4층으로 2022.10.05. 사용승인됐습니다. 소유자는 김민정이며, 등기부상 말소기준권리는 2022.10.12. 설정된 아산원예농업협동조합의 채권최고액 1,284,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권은 2024.08.14. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.02.06. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 그 사이 설정됐던 강성주·주식회사 우리카드·경기신용보증재단의 가압류와 평택시 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 권리 순서 자체는 단순하지만, 실제 입찰 판단의 핵심은 다가구 임차관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41277 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 안중리 449-4 · 경기도 평택시 안중읍 송담9길 114 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 소매점(1층) 및 다가구주택(2층, 3층, 4층) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 · 사용승인일 2022.10.05. |
| 토지 | 393.9㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 김민정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,213,830,380원 / 1,084,776,880원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,157,582,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
기준점은 2022.10.12.입니다. 아산원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이 권리는 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2023.09.01. 강성주 가압류, 2024.05.28. 주식회사 우리카드 가압류, 2024.06.28. 경기신용보증재단 가압류, 2024.10.21. 평택시 압류는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.02.06. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대부분 후순위, 두 점유자는 대항력 미상
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경철 | 202호 · 주거 | 2024.04.17 | 미상 / 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이민주 | 204호 | 2024.04.23 | 미상 / 미상 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김병주 | 301호 · 주거 | 2024.04.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김성균 | 302호 · 주거 | 2024.04.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김도완 | 303호 | 2022.10.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김가실 | 304호 | 2024.04.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| CUI SHUNDE | 203호 | 2022.10.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| CUI ZHELONG | 203호 | 2024.05.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| QUAN YULIN | 203호 | 2022.10.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| QUAN LONGZHU | 203호 | 2022.10.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| QUAN HONGLIAN | 203호 | 2022.10.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 최원종 | 101호 · 주거 | 미상 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 2025.03.14 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 부터 | 주거 | 2022.10.25 | 0원 / 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 다경기 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
장경철·이민주·김병주·김성균·김도완·김가실·CUI SHUNDE·CUI ZHELONG·QUAN YULIN· QUAN LONGZHU·QUAN HONGLIAN·부터는 전입신고가 2022.10.12. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 최원종과 다경기는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세와의 비교는 보류
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 1,084,776,880원으로, 감정가 2,213,830,380원의 49% 수준입니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,084,776,880원 | 1,071,529,111원 | 212,470,889원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 759,343,816원 | 749,350,378원 | 534,649,622원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 531,540,671원 | 523,825,264원 | 760,174,736원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,084,776,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,247,769원 |
| 을구 1번 근저당권 · 아산원예농업협동조합 | 1,284,000,000원 | 1,071,529,111원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,284,000,000원 중 1,071,529,111원이 배당되고 212,470,889원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 배당 가정상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 안중읍 행정복지센터 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물로 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 393.9㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구)이며 소로1류와 중로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있고, 공시지가는 1,370,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최원종 전입일 확인. 101호 주거 점유, 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원이 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 다경기 임차조건 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 각 호 보증금 확인. 다수 점유자의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 배당과 최우선변제 여부에 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 조건을 기준으로 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 49%라는 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 최근 거래 또는 수익가치 확인 없이 최저가만 기준으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임차 관련 문건과 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차관계 확인이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 2,213,830,380원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,084,776,880원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율이고, 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인인지 확인되지 않았습니다.
권리 측면에서는 2022.10.12. 근저당권이라는 명확한 말소기준이 있고, 그 이후 전입이 확인되는 점유자들은 대항력이 없습니다. 그러나 최원종과 다경기는 전입일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 배당표상 인수액 0원만 보고 권리분석을 끝내기보다 이 두 점유자의 대항력 여부를 먼저 닫고, 그 다음 실제 시세와 수익가치를 확인하는 순서가 맞습니다. 현재 단계의 결론은 등기 권리는 비교적 정리돼 있으나, 임차 확인과 가격 검증이 필요한 물건입니다.
