수원지방법원 2025타경52993. 하남시 망월동 미사푸르지오시티 비동 8층 비-804호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 실제 이용상태는 방·주방·거실·욕실과 다락을 갖춘 오피스텔 용도입니다. 현재 소유자는 안효황이며 2021.11.02. 매매, 거래가액 160,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건에서 먼저 봐야 할 것은 가격보다 임차보증금 170,000,000원과 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
임상희는 2022.05.30. 확정일자를 받고 2022.06.29. 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준으로 계산된 하남시 압류는 2024.02.27.이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 확약이 없었다면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 이번에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약은 임상희 임차관계에 한해 적용되며, 현재 확인된 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1096-1 미사푸르지오시티 비동 8층 비-804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 방·주방·거실·욕실 등 오피스텔 용도 · 다락 구조 · 지상18층 중 8층 |
| 소유자 | 안효황 · 2021.11.02. 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 확약으로 해소
과거 중소기업은행 근저당권 120,000,000원은 2018.09.20. 설정됐지만 2021.06.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.27. 하남시 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류 939,000,000원, 임상희의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임상희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2022.06.29 | 2022.05.30 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 인수 0 |
② 실질취득비용 — 최저가 151,000,000원, 인수는 0원
확약을 배제한 일반적인 대항력 임차인 계산만 적용하면, 현재 회차에서는 매각대금 151,000,000원 중 집행비용 2,914,000원을 제하고 임차인에게 148,086,000원이 배당되므로 부족분 21,914,000원이 생깁니다. 이 경우 단순 계산상 낙찰가에 부족분을 더한 부담이 발생합니다.
하지만 이 사건은 확약이 있으므로 결론이 달라집니다. 임상희 임차관계에 대해서는 전액 변제 여부와 관계없이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 현재 회차의 실질취득은 151,000,000원, 실질 인수는 0원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 아래 룰상 인수액은 증가하지만, 동일 확약이 적용되는 한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 21,914,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 51,691,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 75,499,520원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 임상희 보증금 (우선변제) | 170,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 21,914,000원이지만, 2026.05.26. 확약에 따라 임상희 임차관계의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권의 회차별 미배당은 배당모형 기준으로 표시했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역 북측 인근으로 주상복합건물·오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 약 200미터 내외 거리에 5호선 미사역이 있어 대중교통 및 간선도로 접근성이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상18층 건물의 8층 비-804호이며 사용승인은 2018.08.14.입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 이용상태. 방·주방·거실·욕실 등 주거용 오피스텔 형태이고 중층구조의 다락이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 북측 약 10~14미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약의 문구·제출주체·적용대상을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차인 배당관계 확인. 임상희 보증금은 170,000,000원, 배당요구일은 2024.08.06.이며 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 등기 말소범위 확인. 말소기준인 2024.02.27. 하남시 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류·임차권등기·경매개시결정의 처리관계를 최종 등기부에서 확인하세요.
- 용도와 실제 이용상태 확인. 사건상 근린시설이지만 감정상 방·주방·거실·욕실을 갖춘 오피스텔 용도로 이용되고 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 151,000,000원입니다. 권리 인수 0원과 별개로 동일 건물·인근 오피스텔 및 근린시설 거래가격을 확인해 응찰가를 정하세요.
- 현장 점유 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 핵심은 임차보증금 170,000,000원입니다. 임상희의 전입일 2022.06.29.은 말소기준인 하남시 압류 2024.02.27.보다 빠르므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 신건 매각가 151,000,000원만 놓고 보면 집행비용을 제하고 보증금을 전액 배당할 수 없어 21,914,000원이 부족합니다.
그러나 2026.05.26. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차관계의 매수인 실질 인수는 0원이고, 신건 기준 실질취득액은 151,000,000원입니다. 이 사건은 “선순위 임차인 존재”만 보고 인수형으로 끝낼 사건도, 반대로 “확약이 있으니 무조건 매력적”이라고 볼 사건도 아닙니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌고, 최종 승부는 확약 원문 확인과 151,000,000원의 가격 적정성 검증에 있습니다.
