수원지방법원 2025타경53059. 경기도 광주시 능평동 269 소재 다세대주택의 1동 지1층비02호입니다. 감정가는 140,000,000원, 신건 최저매각가도 140,000,000원입니다. 현재 소유자는 최원빈이며 2022.05.18. 143,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 보증금 143,000,000원의 임차권과 그 이후 제출된 대항력 포기 확약입니다.
한국토지주택공사의 임차권은 전입 2022.04.29., 점유개시 2022.04.30., 확정일자 2022.04.11.로 말소기준인 2023.08.03. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력이 있는 구조이므로 최저가 140,000,000원에서 배당 후 보증금 미회수액 5,760,000원이 생깁니다. 하지만 신청채권자 서울보증보험이 임차보증금을 양수하고 2026.01.28.자로 미회수 시에도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했기 때문에, 이 분석에서는 해당 미배당액을 매수인이 실제로 떠안는 금액으로 잡지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 269 1동 지1층비02호 · 경기도 광주시 창뜰아랫길 13-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 77.59㎡ · 지1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 2013.07.22. 사용승인 |
| 소유자 | 최원빈 · 2022.05.18. 거래가 143,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 152,825,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.08.03. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞서 한국토지주택공사가 2022.04.29. 전입하고 2022.04.30. 점유를 개시했으며, 확정일자도 2022.04.11.로 확인됩니다. 따라서 임차권 자체는 원래 대항력 있는 선순위 구조입니다. 2024.05.02. 임차권등기도 마쳤고 우선변제권 행사도 가능한 상태입니다.
다만 매각물건명세서에는 신청채권자 서울보증보험이 한국토지주택공사의 임차보증금을 양수한 뒤 2026.01.28. 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 사실이 적혀 있습니다. 따라서 이 확약이 그대로 유효하게 적용되는 한 배당 후 부족액은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인과 보증기관 승계를 구분
| 신고자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유부분전부 · 2022.04.29. | 143,000,000원 | 있음 | 가능 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 표시가 있는 임차권 신고이므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 자료에서 실제 임차인 신고는 0명이며, 보증기관 임차권 1건이 확인됩니다. 신청채권자 서울보증보험은 이후 이 임차보증금을 양수한 것으로 기재되어 있어, 143,000,000원을 다시 별도 채권으로 더하는 방식의 계산은 하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 3,000,000원 차이, ‘큰 할인’은 아니다
헤븐하우스(101동) 동일면적 77.59㎡ 거래는 확인된 2건 모두 143,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.05.이며, 2021.12. 거래도 같은 금액입니다. 최저가와 확약 반영 실질취득액 140,000,000원은 이 시세의 97.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 77.59㎡ | 지1층 | 143,000,000원 |
| 2021.12 | 77.59㎡ | 지1층 | 143,000,000원 |
| 평균 | 77.59㎡ | 2건 | 143,000,000원 |
시세 대비 가격 차이는 3,000,000원에 불과합니다. 따라서 권리상 인수 위험이 확약으로 해소된다고 해도, 신건 140,000,000원을 두고 시세보다 크게 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 특히 비교 가능한 거래가 2건이고 최신 거래가 2022.05.이라는 점, 해당 호가 지1층이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 143,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 152,825,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 임차보증금 부족분은 5,760,000원이며 원래 대항력 구조라면 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 그러나 2026.01.28. 대항력 포기 확약을 반영한 본 분석의 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 부족분은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임차보증금 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 140,000,000원 | 5,760,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 112,000,000원 | 33,368,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 89,600,000원 | 55,412,800원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 실제 취득비용이 보증금 143,000,000원 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 하지만 이번 사건은 미배당이어도 대항력을 포기한다는 확약이 있어 그 고정비용 구조가 해소됩니다. 따라서 유찰 시에는 낙찰가 하락분이 실제 취득가 하락으로 이어질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평초등학교 북동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야·하천 등이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장이 있고 노선버스 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2013.07.22. 사용승인된 철근콘크리트 4층 건물의 지1층이며 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 하천구역·하천 저촉, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 483.0㎡, 공시지가 806,400원/㎡. 등기사항전부증명서상 지목은 전으로 기재됐으나 토지대장상 대로 2013.10.21. 지목변경되었습니다.
- 환금성. 헤븐하우스(101동)는 총 10세대이며 동일면적 확인 거래는 2건입니다. 소규모 다세대·지1층이라는 특성상 가격뿐 아니라 매도 기간도 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.28. 대항력 포기 확약의 내용·대상·효력이 매각 시점에도 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 처리 확인. 한국토지주택공사 임차권이 배당과 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지 등기·명세서 문구를 최종 대조해야 합니다.
- 가격 여유폭. 신건 140,000,000원은 실거래 143,000,000원 대비 97.9%로 할인 폭이 작습니다.
- 지하층 현황. 해당 호는 지1층입니다. 채광·환기·습기·누수·침수 흔적과 실제 내부 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 하천구역 및 하천 저촉, 성장관리계획구역 저촉 등 토지이용 규제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격 여유는 크지 않다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 143,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 140,000,000원을 넘기 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당계산도 신건에서 5,760,000원의 미배당액을 보여줍니다. 그러나 신청채권자 서울보증보험이 임차보증금을 양수하고 미회수 시에도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 것이 결론을 바꿉니다. 이 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 140,000,000원입니다.
다만 가격은 압도적으로 싸지 않습니다. 동일면적 실거래 2건은 모두 143,000,000원이고 신건 실질취득은 그 97.9%입니다. 여기에 총 10세대의 소규모 다세대, 지1층, 제한적인 거래표본이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격 메리트는 제한적인 물건입니다.
* 배당표 원계산상 임차보증금 미배당액은 현재 회차 5,760,000원, 1회 유찰 시 33,368,000원, 2회 유찰 시 55,412,800원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 2026.01.28. 제출된 대항력 포기 확약을 반영한 것입니다.
