수원지방법원 2025타경53109. 하남시 학암동 위례 지웰푸르지오 103동 27층 2703호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 920,000,000원, 현재 최저매각가도 920,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다. 소유자는 이준희이며, 등기상 2018.06.18 거래가액 562,200,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
이 사건은 단순히 “신건 9.2억이 적정한가”만 볼 물건이 아닙니다. 계산된 말소기준은 2025.04.23 성남세무서 압류인데, 현황조사·매각물건명세서에 확인된 안현희의 전입은 그보다 앞선 2023.06.23입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력 있음으로 확정해서도, 인수액 0원으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53109 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 654 위례 지웰푸르지오 103동 27층2703호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 29층 중 27층 |
| 소유자 | 이준희 · 2018.06.18 거래가액 562,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 920,000,000원 / 920,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 감정평가 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 임차인 전입이 핵심
계산상 말소기준권리는 2025.04.23 성남세무서 압류입니다. 이후의 수원지구원예농업협동조합 가압류 380,000,000원, 송파세무서 압류, 임의경매개시결정, 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 2026.08.19 등기된 서울회생법원의 임원재산보전처분은 소유권 양도·담보권 및 임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용으로, 매각 전 원문과 경매절차에 미치는 영향을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안현희 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 안현희 본인이 조사된 구조입니다. 전입일은 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, “대항력 有”로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단하는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 920,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,600,000원 |
| 2. 가압류 · 수원지구원예농업협동조합 | 380,000,000원 | 380,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 528,400,000원 |
현재 시뮬레이션상 채권자 총 청구 380,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 528,400,000원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 임차인 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 920,000,000원 | 380,000,000원 | 0원 | 528,400,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 736,000,000원 | 380,000,000원 | 0원 | 346,240,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 588,800,000원 | 380,000,000원 | 0원 | 200,512,000원 |
표만 보면 1회 유찰 736,000,000원, 2회 유찰 588,800,000원에서도 가압류 380,000,000원은 전액 배당되고 채권자 미배당이 0원입니다. 그러나 이 숫자는 임차인의 미상 보증금을 해결해 주는 지표가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제로 존재하고 배당되지 않는다면 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수부담이 남을 수 있으므로, 유찰 자체를 가격 메리트로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설로 분류되어 있으며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 위례초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트·업무시설·상업시설·학교·근린생활시설·공원이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 등 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 업무시설 중 27층 2703호이며, 개별난방·승강기·공동현관보안·지하주차장 등의 설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(위례지구)이며 과밀억제권역·택지개발지구·비행안전제6구역(전술) 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 8,045,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 정문을 통한 단지 진출입이 용이하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 안현희의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문에서 확인해야 실질 인수금과 취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2023.06.23으로 말소기준일 2025.04.23보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 세금 압류 확인. 성남세무서·송파세무서·하남시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위와 잔여금을 판단할 수 있습니다.
- 보전처분 확인. 2026.08.19 서울회생법원 임원재산보전처분의 원문과 경매절차에 미치는 영향을 매각 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무 및 현 임대관계와의 연결 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 업무시설(오피스텔)이므로 주거용 아파트와 동일한 환금성·대출·세금 구조로 보지 말아야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 입찰 전 동일 건물·동일 용도 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9.2억보다 먼저 확인할 숫자는 보증금”
이 사건의 핵심은 신건 최저가 920,000,000원이 아닙니다. 안현희의 전입일이 말소기준일보다 빠르고, 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 대항력이 최종 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액이 매수인에게 넘어올 수 있으므로, 실제 취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
등기상 후순위 압류·가압류의 상당 부분은 매각 소멸 구조로 정리되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 채권자 미배당은 0원입니다. 그러나 그 결과만으로 인수 위험이 0원이라고 결론내리면 안 됩니다. 임차보증금·세금 우선권·2026.08.19 보전처분을 확인하기 전까지는 가격 판단보다 권리 확인이 먼저입니다. 이 물건은 가격 보류, 임차권 확인 우선으로 보는 것이 맞습니다.
