수원지방법원 2025타경53136. 경기도 광주시 쌍령동 월드빌라 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최정현은 2021.05.03. 매매를 원인으로 거래가액 253,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2021.04.30. 전입·점유를 갖춘 임차인 황은선입니다. 확정일자는 2021.04.12.이고 보증금은 253,000,000원으로, 2022.09.16. 예스자산대부 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 239,000,000원에서 집행비용 4,146,000원을 제외한 234,854,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금과의 차액 18,146,000원이 남습니다. 그러나 2026.06.01. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다고 했습니다. 이 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 84-20 월드빌라 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 대상 면적 | 82.65㎡ |
| 소유자 | 최정현 (2021.05.03. 매매 · 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,787,824원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
등기상 말소기준권리는 2022.09.16. 예스자산대부 주식회사 가압류 11,533,867원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 광주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 자체도 말소기준 뒤인 2023.06.09. 등기됐지만, 임차인의 전입·점유는 2021.04.30.로 말소기준보다 먼저여서 대항력을 갖춘 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황은선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 253,000,000원 | 2021.04.30. | 2021.04.12. | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
황은선은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 2026.06.01. 확약으로 해당 임차보증금의 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인에 관한 실질 승계액은 0원입니다.
③ 배당구조 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,146,000원 |
| 1. 임차인 황은선 보증금(우선변제) | 253,000,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 예스자산대부 가압류 | 11,533,867원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 283,787,824원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금 우선변제에 소진됩니다. 배당표상 임차보증금 부족분은 18,146,000원이지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격·환금성 — ‘인수 0원’과 ‘가격 메리트’는 별개
확약으로 주된 권리 인수는 해소됐지만, 이것만으로 239,000,000원이 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않았고, 월드빌라는 총 6세대의 소규모 다세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 따라서 신건 감정가를 곧바로 가격 메리트로 평가하기보다 환금성과 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕·평지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 쌍령동 ‘쌍령1통마을회관’ 남동측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 344.0㎡, 공시지가 704,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약은 이 물건의 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 확약 적용범위. 실질 인수 0원 판단은 황은선 임차보증금에 관한 확약에 근거합니다. 다른 점유·임대관계가 있는지는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없어 감정가 239,000,000원이 적정한지 별도 검증이 필요합니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 4.3회이므로, 재매각 시 매수층과 대출 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 세금·체납. 국민건강보험공단과 광주시 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리와 별개로 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세·공과금은 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 법원 기록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 검증 전”
이 사건의 핵심은 253,000,000원짜리 대항력 임차보증금입니다. 확약이 없었다면 현재가에서도 18,146,000원, 유찰이 거듭될수록 65,276,800원·102,981,440원으로 매수인 인수 산정액이 커지는 구조였습니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리 문제가 풀렸다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 총 6세대 다세대, 평균 유찰 4.3회라는 환금성 지표가 있고 최신 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 확약서 확인 후 접근 가능, 가격은 신건에서 보수적으로 검증”이 결론입니다. 최저가 239,000,000원을 단순히 싸다고 볼 근거는 없습니다.
