수원지방법원 2025타경53150. 야탑역 북서측 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 지하2층 201호입니다. 공부상 판매 및 영업시설이고 현재는 공실 상태로 조사됐습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2001.02.19. 접수된 한국전기통신공사 550,000,000원 가압류입니다. 제공된 말소기준 판정은 이 권리를 기준으로 잡고 있으며, 이후 김원구·이성완 가압류, 박태호 근저당, 월드에셋인베스트먼트 근저당, 소유권이전청구권가등기, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
다만 이 물건은 일반적인 단순 근저당 경매와는 결이 다릅니다. 2000년 한국부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 이후 신탁 관련 등기가 이어졌고, 2024.09.13.에는 수탁자가 이문재로 변경됐습니다. 등기부에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의도 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53150 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널복합건물 제지2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매 및 영업시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하4층 지상7층 건물 내 제지2층 제201호 |
| 소유자 | 이문재 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박태호 / 58,130,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2001년 가압류
임차인 목록은 없고 현황은 공실입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 점유·임대차 여부는 현장과 신탁원부를 함께 확인하는 편이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 회차 시나리오 — 유찰될수록 미배당은 더 커진다
실거래 시세 대신 현재 제공된 회차별 배당 시뮬레이션을 보면, 이 사건의 특징은 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원인 반면 채권자 미배당은 커진다는 점입니다. 특히 신청채권자 박태호의 예상배당은 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 2,667,884,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 2,677,311,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,720,000원 | 29,767,040원 | 2,684,852,960원 | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 2,714,620,000원이고, 집행비용을 제외한 실제 채권자 예상배당은 46,736,000원입니다. 그 전액이 말소기준인 한국전기통신공사 가압류에 배정되는 구조라 후순위 채권자들은 현재 가정에서 배당을 받지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 갑구 3(전 8) 가압류 · 한국전기통신공사 | 550,000,000원 | 46,736,000원 |
| 갑구 6(전 21) 가압류 · 김원구 | 31,250,000원 | 0원 |
| 갑구 7(전 22) 가압류 · 이성완 | 62,500,000원 | 0원 |
| 을구 1(전 5) 근저당권 · 박태호 | 70,870,000원 | 0원 |
| 을구 2 근저당권 · 주식회사월드에셋인베스트먼트 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 미배당은 2,667,884,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
을구 1번 박태호 근저당의 최초 채권최고액은 70,870,000원이었고, 2026.07.09. 부기에서 58,130,000원으로 변경됐습니다. 사건의 신청채권액도 58,130,000원입니다. 그러나 현재 회차 배당 시나리오에서 신청채권자 박태호에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야탑역 북서측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·의료시설·오피스텔·업무시설이 있습니다. 같은 건물에는 홈플러스, CGV, 성남종합버스터미널 및 소규모 상가가 입점해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 야탑역, 성남종합버스터미널이 있습니다.
- 현황. 공부상 판매 및 영업시설이며 현재 공실 상태입니다. 기본적인 위생·급배수, 중앙 냉난방, 승강기, 주차, 화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 45m, 남측·북측 약 25m, 서측 약 22m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 토지면적은 27,308.1㎡, 공시지가는 7,349,000원/㎡입니다.
- 이용 제한. 자동차정류장, 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 등 관련 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 수탁자 이문재이고 등기부에 신탁주의사항이 명시돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 갑구 12번 가등기 원인 확인. 매각소멸 판정만으로 끝내지 말고 소유권이전청구권가등기의 실제 성격과 담보가등기 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 감정 시점에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자와 출입 상태를 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당구조 확인. 현재 48,000,000원 매각 가정에서 신청채권자 박태호의 예상배당은 0원입니다. 최신 채권계산서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 상가 관리비. 공실 근린시설인 만큼 관리비·공용부분 비용 등의 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 현장 영업성. 공부상 판매 및 영업시설인 지하2층 호실이므로 실제 접근동선·가시성·공실 지속 여부와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
수치만 보면 매수인 인수는 0원이고, 물건도 현재 공실이라 단순해 보입니다. 하지만 권리 흐름은 2001년 가압류를 말소기준으로 오랜 기간 이어져 있고, 현재 소유권 자체가 수탁자 명의입니다. 등기부가 신탁원부 확인을 명시적으로 요구하고 있으며, 2016년 가등기도 담보가등기 종류 확인 필요라는 경고가 붙어 있습니다.
또한 신건 48,000,000원 가정에서 매각대금은 집행비용과 한국전기통신공사 가압류 배당으로 소진되고, 신청채권자 박태호의 예상배당은 0원입니다. 따라서 이 물건은 “인수금액이 없으니 권리도 간단하다”가 아니라, 배당은 선순위에서 막히고 매수인은 신탁·가등기 원본 확인을 끝내야 비로소 입찰 판단이 가능한 근린시설로 보는 편이 맞습니다.
