수원지방법원 2025타경53162. 성남시 중원구 도촌동 532의 토지와 4층 주상용건물에 관한 경매입니다. 감정평가상 건물은 1층 제2종근린생활시설, 2~4층 주택으로 이용 중이며, 등기상 소유자는 이근선과 최금숙이 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 경매개시결정은 이근선 지분에 기입돼 있고, 매각물건명세서 비고에도 일괄매각이면서 지분매각이라고 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 감정가가 높으냐 낮으냐가 아닙니다. 낙찰자가 온전한 단독소유권을 취득하는 구조가 아니라 공유관계에 들어갈 수 있고, 공유자는 정해진 범위에서 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 여기에 말소기준권리보다 앞선 전입자가 여럿 있어, 선순위 임차관계와 실제 보증금 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 532 · 경기도 성남시 중원구 도촌로7번길 10-5 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용건물 · 1층 제2종근린생활시설 · 2~4층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 · 2008.07.31. 사용승인 |
| 토지 | 대 · 265.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유 | 이근선 2분의 1 · 최금숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 923,018,920원 / 923,018,920원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 54,375,679원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.04.22. 가압류
등기부상 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매 분석의 기준으로 제시된 권리는 2025.04.22. 최금숙의 135,000,000원 가압류입니다. 그 뒤의 현대카드 52,679,368원 가압류, 농협은행 6,691,723원 가압류, 2025.10.13. 및 2026.01.21. 강제경매개시결정, 2025.11.06. 진수린 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 신고 5명, 선순위 표시 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최금숙 | 미상 | 2010.07.26 | 2025.11.06 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2025.12.05 |
| 김진연 | 201호 | 2016.03.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 有 배당요구 2025.12.09 |
| 이영수 | 미상 | 2025.04.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 有 배당요구 2025.10.29 |
| 허란 | 1층 102호 | 2025.04.25 | 2025.11.06 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 |
| 진수린 | 건물 3층 97.28㎡ 중 별지도면표시 | 2024.03.22 | 2024.03.22 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 有 우선변제 임차권등기 · 배당요구 2025.11.06 |
진수린은 보증금 10,000,000원, 2024.03.22. 전입·확정일자를 갖고 있고 배당요구도 했으며, 배당 시뮬레이션에도 10,000,000원이 전액 우선변제되는 것으로 잡혀 있습니다. 허란은 2025.04.25. 전입이라 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 표시됩니다.
③ 지분매각과 공유자 우선매수권
2025.10.13. 강제경매개시결정은 등기상 이근선 지분에 대해 기입돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·지분매각으로 기재돼 있고, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고하고도 매각기일까지 매수보증금을 내지 않아 실효되면 이후 매각기일부터는 다시 행사할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 923,018,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,630,189원 |
| 1. 임차인 진수린 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최금숙 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 52,679,368원 | 52,679,368원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,691,723원 | 6,691,723원 |
| 5. 경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 54,375,679원 | 54,375,679원 |
| 6. 경매개시결정 · 최금숙 | 54,375,679원 | 54,375,679원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 598,266,282원 |
923,018,920원 매각 가정에서는 채권자 총 청구 303,122,449원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 598,266,282원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인 최금숙·김진연·이영수의 실제 보증금이 반영돼 있지 않으므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 최종 0원이라고 확정하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 가격보다 권리확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 923,018,920원 | 0원 | 598,266,282원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 738,415,136원 | 0원 | 415,508,536원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 590,732,108원 | 0원 | 269,302,338원 |
실거래 시세 자료가 없어 923,018,920원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차인의 실제 보증금과 지분관계가 그대로 남아 있다면 표면적인 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없다는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주상용건물로, 1층은 제2종근린생활시설, 2~4층은 주택, 옥탑층은 계단실입니다.
- 입지. 도촌중학교 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 4층 내외 주상복합건물과 중로변 상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지 거리 등을 포함한 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 265.0㎡, 대, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 공시지가 3,085,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 이근선 2분의 1 지분에 대한 경매개시결정과 일괄·지분매각 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 최금숙의 우선매수권 행사 가능성과 매각기일 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 최금숙 임차관계. 공유자·가압류 채권자이면서 임차인으로 신고된 관계이므로 임대차계약, 점유부분, 보증금 지급증빙을 확인해야 합니다.
- 김진연·이영수 보증금. 둘 모두 말소기준보다 앞선 전입으로 표시되지만 보증금이 미상입니다. 배당 후 미회수액이 생길 경우 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 진수린. 2024.03.22. 전입·확정일자, 보증금 10,000,000원이며 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
- 허란. 2025.04.25. 전입으로 말소기준 이후이며 대항력 없음으로 표시돼 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 923,018,920원만 보고 싸다거나 비싸다고 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘구조’가 먼저다
신건 최저매각가는 923,018,920원입니다. 하지만 이 숫자만으로 입찰 여부를 판단할 사건은 아닙니다. 등기상 이근선과 최금숙이 각각 2분의 1을 소유하고 있고, 이근선 지분에 강제경매가 진행 중이며, 공유자에게는 우선매수권이 있습니다. 동시에 말소기준 2025.04.22.보다 앞선 임차인으로 표시된 사람이 최금숙·김진연·이영수·진수린 4명이고, 그중 3명은 보증금이 확인되지 않습니다.
결론은 “신건 923,018,920원이 싸냐”가 아니라 “무엇을 얼마와 함께 인수하느냐”를 먼저 확정해야 한다는 것입니다. 지분범위, 공유자 우선매수, 선순위 임차인의 실제 보증금과 점유부분이 정리되기 전에는 산출상 인수 0원만 믿고 안전한 물건으로 평가하기 어렵습니다.
