수원지방법원 2025타경53169. 광주시 매산동 부강타운 5동 402호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 대상면적은 55.07㎡, 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제402호이며 부강타운5동은 8세대, 사용승인일은 2016.10.26.입니다. 현 소유자 정경호는 2022.06.27. 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2023.07.24. 국민건강보험공단 압류가 말소기준이라는 점입니다. 문광희는 그보다 앞선 2022.04.22. 전입·점유를 갖추고 2022.03.31. 확정일자를 받은 보증금 200,000,000원의 임차인이라 원래라면 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 반드시 따져야 합니다. 다만 이번 사건에는 그 위험을 직접 바꾸는 대항력 포기 확약이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 741-5 부강타운 5동 4층402호 · 경기도 광주시 회안대로 35-29 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 55.07㎡ · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 정경호 (2022.06.27. 거래가액 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.24. 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만, 확약으로 실질 인수는 0원
과거 화서신용협동조합 근저당, 강동농업협동조합 근저당, 농협은행주식회사 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2023.07.24. 국민건강보험공단 압류입니다. 문광희는 이보다 먼저 전입·점유를 시작해 대항력 있음으로 확인되고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문광희 | 2022.04.22 | 2022.03.31 | 200,000,000원 | 2025.11.28 | 대항력 있음 우선변제 보증금 양수 |
| 서지혜 | 2025.01.13 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실점유 임차인으로 중복 합산할 대상이 아니라, 문광희의 임차보증금을 양수한 신청채권자입니다. 2026.06.01.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.65억이 최근 시세보다 높다
부강타운5동 동일면적 55.07㎡ 거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2022.06. 4층 200,000,000원, 다른 거래는 2021.10. 4층 210,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표는 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 55.07㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 55.07㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | 55.07㎡ | 2건 | 205,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 265,000,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 129.3%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 높은 가격대입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인 여부를 근거로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 이번 사건의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 문광희 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,412,032원 | 7,412,032원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 53,077,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 문광희 보증금 200,000,000원이 전액 배당되고, 서민금융진흥원 7,412,032원도 전액 배당되며, 주택도시보증공사는 53,077,968원을 배당받는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 주택도시보증공사 청구를 별도의 실점유 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 시뮬레이션 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 265,000,000원 | 146,922,032원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,000,000원 | 199,180,032원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 169,600,000원 | 207,412,032원 | 33,574,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 부강타운5동은 8세대입니다.
- 입지. 경기도 광주시 매산동 소재 매산2리마을회관 북동측에 위치하고, 주위는 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕 4층 건물의 제4층 제402호이며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역이며 공시지가는 580,100원/㎡, 토지면적은 491.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 표기는 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 동일면적 거래 표본은 2건이고 경매 통계상 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 문광희 보증금에 대해 주택도시보증공사가 2026.06.01. 제출한 대항력 포기 확약의 대상·효력을 매각물건명세서와 원문에서 재확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 문광희 관련 인수는 실질 0원이지만, 이 확약을 서지혜 등 다른 점유자에게 확대 적용하면 안 됩니다.
- 서지혜 점유 확인. 전입은 2025.01.13.로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 265,000,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 129.3%입니다. 현재 회차를 ‘저가’로 평가할 근거가 없습니다.
- 회차별 가격 분리. 1회 유찰 시 212,000,000원, 2회 유찰 시 169,600,000원입니다. 특히 2회 유찰 시 시뮬레이션 인수 33,574,400원은 확약 반영 시 실질 0원으로 달라집니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모, 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 풀리지 않았다”
이 사건의 권리분석은 선순위 임차인 문광희의 보증금 200,000,000원을 어떻게 보느냐에서 시작합니다. 말소기준 2023.07.24.보다 전입·점유가 앞서 원래는 대항력 있는 임차인이지만, 주택도시보증공사가 보증금을 양수한 뒤 2026.06.01. 미배당 시에도 대항력을 포기한다는 확약을 제출했습니다. 그래서 2회 유찰 시 시뮬레이션상 33,574,400원의 인수액이 발생해도 문광희 관련 실질 인수는 0원입니다.
반면 현재 신건의 실질취득액은 그대로 265,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 205,000,000원의 129.3%입니다. 최신 거래도 200,000,000원입니다. 부강타운5동은 8세대이고 경매 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%로 환금성 지표도 강하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 주된 인수위험은 해소됐지만, 신건 가격은 보류가 맞습니다. 현재 회차의 핵심은 “낮은 최저가”가 아니라 최근 시세보다 높은 실질취득액입니다.