수원지방법원 2025타경53183. 하남시 망월동 미사마이움센트럴아케이드 5층 510호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현재 소유자는 엄치용이며 2021.08.07 매매를 원인으로 2021.10.20 소유권이 이전됐고 거래가액은 138,000,000원입니다.
이번 사건의 핵심은 등기 자체보다 임차인의 선순위 대항력과 이후 제출된 확약서입니다. 배현진은 임대차계약일 2021.09.16, 확정일자 2021.09.17, 주민등록·점유개시일 2021.10.20이고 보증금은 155,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2023.04.06 주식회사오케이저축은행 가압류이므로, 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 원칙만 적용하면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사로부터 2026.06.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서가 제출된 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약은 배현진의 임차권에 적용되므로, 배당계산상 부족액이 발생해도 해당 부족액의 실질 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 5층 510호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상15층 · 제5층 제510호 |
| 소유자 | 엄치용 · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2018.09.13 국민은행 근저당권 63,600,000원은 2019.10.02 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2023.04.06 주식회사오케이저축은행 가압류 21,002,626원입니다. 이후 설정된 구장회 근저당권 30,000,000원과 2025.10.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
배현진의 임차권등기는 2023.10.31에 이뤄졌지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유개시는 2021.10.20입니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준권리 뒤라는 이유만으로 대항력이 없어지는 것이 아닙니다. 실제로 조사자료에서도 대항력 있음, 우선변제권 행사 가능으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약 반영 전·후가 완전히 다르다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배현진 | 전유부분 전부 | 155,000,000원 | 2021.10.20 | 2021.09.17 | 대항력 有 | 가능 | 실질 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 배현진 보증금 | 155,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 21,002,626원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 구장회 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 23,676,000원이지만, 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 인수액을 늘리는 구조였지만
| 회차 | 매각가 | 원칙상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 134,000,000원 | 23,676,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 107,200,000원 | 50,100,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 85,760,000원 | 71,183,680원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가해 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 그러나 이번에는 해당 임차권에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있어 그 원칙상 인수액을 실제 취득원가에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 사건 용도 표시는 근린시설이며, 감정평가 당시 실제 이용상태는 오피스텔로 확인됐습니다.
- 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 지하철 5호선 미사역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층 지상15층 건물의 제5층 제510호이며 위생·급배수·난방·소화·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 남·북측으로 20~25미터 포장도로, 서측으로 10미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상을 매각물건명세서에서 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 배현진 임차권 확인. 보증금 155,000,000원, 임대차계약일 2021.09.16, 확정일자 2021.09.17, 전입·점유 2021.10.20의 선순위 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 시세가 없어 134,000,000원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용·전입·대출 가능 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 실제 배당은 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기와 전입 시점만 보면 이 사건은 가볍지 않습니다. 배현진은 말소기준권리보다 먼저 2021.10.20 전입·점유했고 보증금도 155,000,000원으로 현재 최저가 134,000,000원보다 큽니다. 원칙대로라면 현재 회차에서 23,676,000원, 유찰될수록 더 큰 미배당 보증금이 남는 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 사건에는 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 자료에 확인되는 배현진 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 권리 해소와 가격 메리트를 혼동해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 확약 원문 확인과 134,000,000원의 시장가격 검증이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
