수원지방법원 2025타경53203. 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지하 2층 635호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매 및 영업시설이며 현황은 공실입니다. 건물은 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 4층·지상 7층으로 사용승인일은 2003.01.30입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 30,900,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 말소기준권리는 2003.05.03 접수된 박길환의 근저당권으로 채권최고액은 81,900,000원입니다. 이후 성남시분당구 압류와 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2025.10.17 박길환의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53203 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지2층 635호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하4층 지상7층 · 사용승인일 2003.01.30 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 30,900,000원 / 30,900,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박길환 / 75,185,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2003년 근저당
말소기준권리는 2003.05.03 박길환 근저당권 81,900,000원입니다. 2016년 성남시분당구 압류와 2017년 국가 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 점유·임대 문제가 없다고 단정하기보다는 현장 점유자와 관리사무실 확인이 필요합니다.
② 현황 리스크 — 가격보다 ‘635호가 어디까지인가’
이 물건의 가장 중요한 현장 이슈는 구분점포의 위치와 경계입니다. 감정평가 내용에 따르면 본건은 인근 다수 물건 및 공용부분과 함께 벽체 구분 없이 이용 중인 구분점포(오픈상가)입니다. 집합건축물대장상 건축물현황도와 관리사무실 제공 현황도면 등을 기준으로 개략적인 위치를 확인했으나, 정확한 위치 및 경계는 측량 등의 절차가 요구될 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 현황. 판매 및 영업시설로 이용되는 구분점포이며 현재 공실입니다.
- 구획. 인근 다수 물건 및 공용부분과 벽체 구분 없이 이용되는 오픈상가입니다.
- 위치확인. 집합건축물대장상 건축물현황도와 관리사무실 현황도면으로 개략적인 위치가 확인됐습니다.
- 경계. 정확한 위치와 경계는 측량 등의 절차가 요구될 수 있습니다.
- 임대. 임대관계는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 956,200원 |
| 1. 근저당 · 박길환 | 81,900,000원 | 29,943,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 30,900,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 956,200원, 박길환 근저당에 29,943,800원이 배당되고 근저당 기준 미배당액은 51,956,200원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야탑역 북서측 인근으로 주위에 근린생활시설, 아파트, 대형 판매시설 등이 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 야탑역이 있으며, 본건 건물 자체가 여객자동차터미널로 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 동측 약 50m, 북측 약 30m, 남측 및 서측 약 25m 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기, 소방설비 및 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 자동차정류장으로 지정돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 27,308.1㎡, 공시지가 7,349,000원/㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 여객자동차터미널입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 30,900,000원 | 29,943,800원 | 51,956,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 24,720,000원 | 23,875,040원 | 58,024,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 19,776,000원 | 19,020,032원 | 62,879,968원 | 0원 |
박길환의 신청채권 청구액은 75,185,512원으로, 현재 회차 예상배당액 29,943,800원만으로는 충족되지 않습니다. 1회·2회 유찰 시에도 신청채권은 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액은 각 시나리오에서 매수인 인수 0원과 별도로 계산돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 635호 위치 특정. 현장 방문 시 관리사무실 현황도면과 집합건축물대장 건축물현황도를 대조해 실제 구획을 확인하세요.
- 경계 확인. 벽체 없는 오픈상가이므로 정확한 위치 및 경계에 측량 등의 절차가 필요한지 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·임대 여부를 현장에서 확인하세요.
- 강제관리신청 확인. 2017.06.30 강제관리신청 등기의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 최신 원본 서류에서 대조하세요.
- 관리비·공용부분. 공용부분과 함께 벽체 구분 없이 이용된 점포인 만큼 관리비 부과 기준과 공용부분 이용관계를 확인하세요.
- 용도·영업 가능성. 판매 및 영업시설로 평가돼 있으므로 실제 예정 업종의 사용 가능 여부와 건물 관리규정을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 배당 계산은 비교적 명확합니다. 현재 회차 30,900,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 956,200원을 제외한 29,943,800원이 박길환 근저당에 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 이후 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 물건 자체의 난도는 권리보다 현황에 있습니다. 지하 2층 판매·영업시설, 현황 공실, 임대관계 미상, 그리고 무엇보다 여러 구분점포·공용부분과 벽체 구분 없이 이용 중인 오픈상가라는 점이 핵심입니다. 정확한 위치와 경계에 측량 등의 절차가 요구될 수 있다는 감정평가 내용까지 감안하면, “3,090만원·인수 0원”이라는 숫자만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 먼저 635호의 실제 경계와 독립 이용 가능성을 확인해야 하는 근린시설입니다.
