수원지방법원 2025타경53224. 광주시 쌍령동 블루하임 비동 2층 301호로, 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 말소기준은 2021.03.02 김희자 근저당권 20,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김희자의 추가 근저당권과 각 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기권리보다 임차인 이현수입니다. 전입일이 2015.10.08로 말소기준보다 앞서 있지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 만약 실제 대항력이 인정되고 배당으로 반환되지 않는 보증금이 존재하면 그 미배당액은 매수인 부담으로 이어질 수 있어, 실질취득가는 단순 낙찰가로 끝나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 52-45 블루하임 비동 2층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 철근콘크리트구조 4층 중 제2층 제301호 |
| 대상면적 | 59.77㎡ |
| 소유자 | 조미진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김희자 / 20,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.02 근저당권 · 김희자 · 채권최고액 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
과거 주식회사우리은행 근저당권은 2015.08.10 설정됐지만 2025.01.22 해지로 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 2021.03.02 김희자 근저당권입니다. 그 이후 김희자 추가 근저당권 19,500,000원, 조미례 근저당권 240,000,000원과 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현수 | 2015.10.08 | 미상 | 미상 | 2025.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 인수액을 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가를 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
블루하임(B동)은 총 10세대, 사용승인일은 2015.07.30입니다. 제공된 최근 거래는 2025.04의 1건으로, 전용 77.53㎡, 층은 -1층, 거래가는 180,000,000원입니다. 대상 면적은 59.77㎡이고 면적 일치 표본이 아니므로 이 한 건만으로 정확한 적정가를 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 77.53㎡ | -1 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
그럼에도 가격 방향은 분명합니다. 현재 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 180,000,000원의 116.1%입니다. 면적이 일치하지 않는 비교 표본이라는 한계가 있지만, 적어도 제공된 시세 자료만 놓고 현재 최저가를 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,726,000원 |
| 2. 근저당 · 김희자 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김희자 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 16,305,127원 | 16,305,127원 |
| 6. 가압류 · 명옥순 | 165,000,000원 | 139,468,873원 |
| 7. 근저당 · 조미례 | 240,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,119,236원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 남기영 | 300,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 이경남 | 21,107,945원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 박순례 | 80,779,174원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 총 청구액은 883,811,482원, 예상 배당액은 205,274,000원, 미배당액은 678,537,482원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이현수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당과 매수인 인수 가능액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍령교앞교차로 북동측 인근. 주위는 연립주택·다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 제2층 제301호. 기본 급배수·위생·소화전·승강기·개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중이고, 지적도상 서측 일부가 포장도로에 접합니다. 공시지가는 555,600원/㎡입니다.
- 규제 기록. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 적시돼 있습니다. 매각기일은 2026.09.07입니다.
- 시세·환금성 자료. 블루하임(B동)은 10세대이며 최근 거래 표본은 1건뿐이고 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 가격 판단은 한 건의 실거래 수치만으로 확정하지 말고 개별 호수 조건을 함께 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이현수 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 임대차계약서와 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 대항력 사실관계 확인. 전입일 2015.10.08만으로 단정하지 말고 실제 점유 여부와 임대차관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2025.12.24로 확인되지만 확정일자가 미상입니다. 우선변제 가능 범위와 실제 배당액을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 착시 주의. 현재 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원의 116.1%입니다. 신건이라는 이유만으로 저가 매수 기회로 보기는 어렵습니다.
- 비교 거래의 차이 확인. 제공된 거래는 77.53㎡·-1층이고 대상은 59.77㎡입니다. 면적과 층이 달라 직접 비교 한계가 분명합니다.
- 후순위 채권 과다. 총 청구액 883,811,482원에 비해 매각가 가정은 209,000,000원으로, 미배당액 678,537,482원이 발생하는 구조입니다. 명도·점유 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임차인 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 209,000,000원보다 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 후순위 등기권리 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 임차인 이현수의 전입일이 2015.10.08로 말소기준 2021.03.02보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력은 가능·미상, 인수액 역시 미확정입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 감정가이자 신건 최저가인 209,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원의 116.1%입니다. 비교 거래가 77.53㎡·-1층으로 대상 59.77㎡와 일치하지 않는 한계는 있지만, 현재 자료만으로는 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 권리의 승부처는 이현수 보증금과 대항력 확정, 가격의 승부처는 그 확인 이후에도 209,000,000원의 부담이 최근 거래보다 높은 상태라는 점입니다.
