수원지방법원 2025타경53248. 경기도 광주시 능평동 소재 비채하우스 다세대주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 제103호는 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 건물의 수직구조로 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 권주원이고, 2019.09.11. 김정희 앞으로 설정된 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 현재 남아 있는 경매개시결정과 한국자산관리공사의 가압류는 매각으로 소멸하도록 정리되어 있고, 배당 계산상 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신고 임차인은 0명인 반면 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 점유관계 확인은 별개의 현장 확인사항으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53248 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 616 · 등기상 경기도 광주시 능평동 615 비채하우스 제5동 · 경기도 광주시 수레안길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 감정평가상 제103호 다세대주택 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상3층 · 제103호는 지하1층, 1층, 2층, 3층의 수직구조 |
| 소유자 | 권주원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 409,616,000원 / 409,616,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정희 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 1번 목록 농지취득자격증명 제출 필요 · 1,2번 목록 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2019.09.11. 설정된 김정희 근저당권 156,000,000원입니다. 2025.10.29. 김정희의 임의경매개시결정과 2026.01.05. 한국자산관리공사 가압류 51,941,877원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거의 우리은행·조용준·성남제일새마을금고·하나은행·현대캐피탈 등의 근저당과 과거 압류·경매개시결정은 등기상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 시나리오 — 시세 판단보다 매각조건이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 409,616,000원입니다. 1회 유찰 시 327,692,800원, 2회 유찰 시 262,154,240원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 사건은 단순히 유찰률만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 가격보다 먼저 농지취득자격증명과 지분매각 구조를 입찰자가 실제로 감당할 수 있는지 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 409,616,000원 | 0원 | 195,177,963원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 327,692,800원 | 0원 | 114,363,224원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 262,154,240원 | 0원 | 49,742,204원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 409,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,496,160원 |
| 2. 근저당 · 김정희 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 51,941,877원 | 51,941,877원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,177,963원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 207,941,877원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 195,177,963원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수레실마을 노인정 북서측 인근으로, 주변은 임야·다세대주택·단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽은 드라이비트 등 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 하이샤시 창호이며 기본 위생급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지형상. 남동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 폭 약 3~8미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 농지. 토지 지목과 토지이용상황은 전, 면적은 186.0㎡, 공시지가는 373,400원/㎡이며 영농여건불리농지에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 1번 목록은 매각결정기일까지 증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건을 우선 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 1번 목록에 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시되어 있으므로 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 지분매각. 1번과 2번 목록이 지분매각이므로 낙찰 후 소유관계와 사용·처분 구조를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 다세대와 관련 토지가 일괄매각되는 구조이므로 각 목록을 따로 떼어 가격 판단하지 말고 전체 권리·이용관계를 함께 보아야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.09.11. 김정희 근저당을 기준으로 현재 등기와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순 입찰”
등기 권리만 보면 이 사건은 비교적 정리가 잘 됩니다. 말소기준은 김정희 근저당이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 입찰 난도를 결정하는 것은 오히려 등기 밖 매각조건입니다. 일괄매각, 1번 목록 농지취득자격증명, 원상회복명령 가능성, 1·2번 목록 지분매각이 동시에 붙어 있습니다.
따라서 이 물건을 “인수 0원이니 깨끗하다”는 한 문장으로 끝내면 부족합니다. 권리는 정리되더라도 농취증을 제때 준비하지 못하면 보증금 반환 문제가 생길 수 있고, 지분매각은 낙찰 이후의 사용·처분 관계를 별도로 검토해야 합니다. 시세보다 싸거나 비싸다는 판단보다 먼저 농취증 발급 가능성과 지분 취득 후 권리행사 구조를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
