수원지방법원 2025타경53269. 경기도 광주시 태전동 쌍용스윗닷홈 104동 5층 504호 아파트입니다. 현재 소유자는 한춘임으로, 2021.08.23 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 330,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2022.04.29 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권 367,200,000원입니다. 그 뒤에 들어온 롯데카드·케이비캐피탈·한국캐피탈·서민금융진흥원· 하나은행 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등재된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 권리상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 복잡한 등기보다 신건 가격이 최근 실거래보다 높은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53269 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 690 쌍용스윗닷홈 104동 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.793㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 한춘임 (2021.08.23 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 337,511,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현 소유자 한춘임은 2021.08.23 거래가액 330,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.04.29 오케이저축은행이 채권최고액 367,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2023년에 순차적으로 등록된 5건의 가압류와 2025.10.27 임의경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 2.9억대, 신건은 3.15억
쌍용스윗닷홈1 동일 면적대의 실거래는 모두 전용 59.79㎡로 집계되어 있습니다. 전체 12건 평균은 312,166,666원이지만, 과거에는 2022년 358,000,000원·387,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.79㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 10 | 295,000,000원 |
| 2024.05 | 59.79㎡ | 9 | 309,000,000원 |
| 2024.01 | 59.79㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2023.01 | 59.79㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2022.07 | 59.79㎡ | 14 | 358,000,000원 |
| 2022.03 | 59.79㎡ | 11 | 387,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 3건 | 292,333,333원 |
최신 거래는 2026.08의 290,000,000원, 최근 12개월 3건 평균은 292,333,333원입니다. 현재 최저가 315,000,000원은 최근 평균의 107.8%로 최근 시세보다 높습니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래군을 비교한 추세가 -8.3%이므로 시장은 하락 방향입니다. 전체 12건 평균 312,166,666원만 보면 가격 차이가 작아 보이지만, 그 수치를 근거로 신건 가격에 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 367,200,000원 | 309,790,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,344,164원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 44,212,902원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 27,088,210원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,670,700원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 12,373,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 464,889,130원 중 예상 배당은 309,790,000원이며 미배당은 155,099,130원입니다. 오케이저축은행도 전액 배당되지 않지만 이 미배당은 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 155,099,130원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 217,217,130원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 266,911,530원 | 0원 |
현재 회차에서는 매각가가 최근 시세보다 높지만, 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 252,000,000원, 2회 유찰 시에는 201,600,000원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리구조보다 가격이 어느 회차에서 최근 시장 수준 아래로 들어오는지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광남고등학교 북측 인근에 위치하며 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·공원·임야 등이 혼재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 15층 아파트 중 5층 504호이며, 기본 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 쌍용스윗닷홈1은 390세대이며 사용승인 관련 기준일은 2004.01.19입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 공시지가는 2,041,000원/㎡입니다.
- 확인사항. 감정평가 조사일 당시 관계행정청 전산화 작업으로 토지이용계획확인원 발급이 제한되어 입찰 참여 시 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 315,000,000원은 최근 12개월 평균 292,333,333원의 107.8%입니다. 최신 거래 290,000,000원과도 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -8.3% 낮습니다. 과거 358,000,000원·387,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 권리 원본. 2022.04.29 오케이저축은행 근저당을 말소기준으로 보고 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 감정평가 당시 발급 제한이 기재된 만큼 입찰 시점의 토지이용계획을 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 권리보다 가격을 먼저 봐야 합니다. 2022.04.29 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 292,333,333원의 107.8%, 최신 거래 290,000,000원보다 높은 수준입니다. 게다가 최근 추세는 -8.3%입니다. 따라서 현재 회차는 권리 안정성은 긍정적이지만 가격 경쟁력은 낮은 물건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
