수원지방법원 2025타경53282. 광주시 태전동 ‘더힐’ 105동 1층 102호, 전용면적 비교 기준 76.18㎡의 다세대주택입니다. 정재헌이 2024.05.09 매매를 원인으로 2024.06.10 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 200,000,000원입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 220,500,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

가격만 놓고 보면 신건 메리트는 없습니다. 동일 면적 실거래는 2024.05 200,000,000원, 2024.09 235,000,000원이고 최근 12개월 평균은 217,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 101.4%이며, 전체 실거래 평균 220,000,000원과 비교해도 100.2%입니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 -3.3% 낮은 하락 추세여서, 전체 평균만 보고 가격 점수를 높일 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소기준 재확인’

등기 연혁에는 2025.01.22 세울건대부주식회사 근저당권 150,000,000원이 설정되고, 2025.06.13 그 근저당권이 케이드래곤대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 같은 날 우리금융캐피탈주식회사 명의의 채권액 150,000,000원 질권도 설정돼 있습니다. 반면 경매개시결정은 2025.10.28입니다.

을구 11번 전세권은 2025.01.23 설정, 전세금 5,000,000원, 존속기간 2025.01.23부터 2027.01.22까지이며 전세권자는 세울건대부주식회사입니다. 현재 권리표시상 경매로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있어, 이 권리를 단순히 “인수 0원”으로 단정하기 어렵습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 4명, 보증금은 모두 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상은 없습니다. 확인되는 실제 점유자는 4명입니다. 네 사람 모두 2025.08.26 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 하락 추세에서 신건은 최근 평균보다 높다

더힐 105동, 76.18㎡ 동일 면적의 확인 거래는 총 3건입니다. 표본 자체가 적고 8세대 소규모 건물이므로 시세와 환금성 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

현재 최저가 220,500,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원보다 높아 101.4%입니다. 최신 거래인 2024.09 거래가 235,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래군의 추세가 과거 거래군보다 -3.3%이므로 최신 한 건만 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 신건 단계에서는 최근 평균 이상이고, 여기에 인수 가능 금액까지 미확정이라는 점이 더 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 전세권 5,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 등기상 전세권의 존속 여부와 신청채권자 청구액 127,626,027원의 배당 반영이 서로 맞지 않는 부분이 있어, 실제 입찰 판단에서는 이 표만으로 인수액을 확정하면 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 자동으로 사라지지 않는다

표면적인 최저가는 1회 유찰 시 176,400,000원, 2회 유찰 시 141,120,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 물건은 대항력 가능·미상 점유자 4명의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 단순히 최저가가 내려갔다는 이유만으로 실질취득가도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 실제 인수 보증금이 존재하면 낙찰가에 더해져야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 다세대주택 단위세대입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 제1층입니다.
• 입지. 경기도 광주시 중대동 중대물빛공원 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택이 다수 입지한 광주시 외곽 주거지대입니다.
• 교통. 버스가 운행되는 고불로까지 500미터 거리이며 대중교통시설 접근성은 보통입니다. 폭 6미터 내외 포장도로와 접해 통행 및 승용차 접근은 가능합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 완경사지대 사다리형 토지입니다. 공시지가는 537,700원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이고 동일 면적 실거래 표본도 3건뿐이어서, 가격과 매도 유동성은 넓은 표본의 아파트보다 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2025.01.22 근저당권과 2025.06.13 근저당권 이전이 존재하는데 경매개시결정일은 2025.10.28입니다. 말소기준과 소멸·인수 범위를 등기부 원본으로 다시 확정해야 합니다.
• 을구 11번 전세권 확인. 전세금 5,000,000원, 존속기간 2025.01.23~2027.01.22입니다. 매각으로 소멸하는지, 배당으로 정리되는지, 매수인이 인수하는지 명세서와 등기부를 맞춰 보세요.
• 점유자 4명 확인. 조귀준·이효순·윤지영·조예찬의 보증금, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가 산정이 불가능합니다.
• 가격 상한. 현재 최저가 220,500,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원의 101.4%이고 가격 추세는 -3.3%입니다. 신건에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
• 신청채권자 배당 확인. 케이드래곤대부 주식회사의 청구액 127,626,027원이 배당 시뮬레이션에서는 0원으로 나타납니다. 실제 채권순위와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 명도. 실제 점유자가 4명 확인되는 만큼 낙찰 후 점유 이전과 명도 과정도 단순한 소유자 점유 물건보다 복잡할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.

맺으며 — “가격도 애매하고, 권리는 더 확인해야 한다”

이 물건의 현재 최저가는 220,500,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 217,500,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -3.3%입니다. 따라서 신건 단계에서 “가격이 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

더 큰 문제는 권리입니다. 실제 점유자 4명 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 2025.01.23 설정된 5,000,000원 전세권의 처리와 2025.01.22 근저당권·2025.06.13 이전등기·2025.10.28 경매개시결정의 관계도 원본 재검토가 필요합니다. 신청채권자의 127,626,027원 청구가 배당표에 반영되지 않는 점까지 감안하면, 현재 단계의 결론은 “권리 확정 전 입찰 보류”가 맞습니다. 최저가가 내려가더라도 미상 보증금이 남아 있다면 실질취득가는 낙찰가와 다르게 움직일 수 있습니다.