수원지방법원 2025타경53386. 경기도 광주시 능평동 더네스티움 A동 2층 202호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김일권이며, 2020년 9월 17일 파주연천축산업협동조합이 설정한 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 신한카드·현대카드 가압류와 강제경매개시결정은 등기상 말소기준보다 뒤에 있고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인에게 승계되는 임차보증금도 0원으로 계산됩니다.
다만 권리가 단순하다는 것과 가격이 유리하다는 것은 별개입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 276,000,000원으로 신건 가격 그대로입니다. 동일 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 “신건인데 권리가 깨끗하니 싸다”는 결론은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 287 더네스티움 에이동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김일권 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 10,120,842원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2020년 9월 17일 파주연천축산업협동조합 근저당권입니다. 2024년 12월 국세 압류, 2025년 신한카드·현대카드 가압류와 2025년 11월 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 삼성카드 가압류는 2026년 6월 15일 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 전 ‘저가’ 판단 금지
이 물건은 현재 0회 유찰로 감정가 276,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 제공된 시장 정보에서 단지는 더네스티움(A동), 총 8세대, 사용승인일은 2020.06.18로 확인됩니다. 다만 감정가 또는 최저가와 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 이 자료만으로는 현재 276,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 276,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 220,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 176,640,000원 | 13,378,474원 | 0원 |
유찰 시 가격은 1회 220,800,000원, 2회 176,640,000원으로 내려갑니다. 1회 유찰까지는 계산상 채권액이 전액 배당되지만, 2회 유찰 가격에서는 13,378,474원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액 역시 매수인에게 승계되는 금액은 아니며, 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 1. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,146,403원 | 9,146,403원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,599,111원 | 9,599,111원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,590,486원 |
현재 매각가 276,000,000원 가정에서는 계산에 반영된 채권 186,745,514원이 전액 배당되고 소유자 교부액은 84,590,486원입니다. 국세 압류의 정확한 금액과 당해세, 임차인 최우선변제 등은 이 배당표에 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평행정복지센터 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·농경지·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호이며, 기본 급배수·위생·소화전·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 4필지 일단의 다세대주택 부지이며 토지면적은 373.0㎡, 공시지가는 766,500원/㎡입니다.
- 환금성. 더네스티움(A동)은 총 8세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 현재 신건 최저가 276,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 건물·인근 유사 다세대의 최근 실거래와 반드시 비교해야 합니다.
- 등기 변동 재확인. 말소기준은 2020.09.17 파주연천축산업협동조합 근저당입니다. 입찰 직전 최신 등기부에서 추가 권리 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2024.12.11 국세 압류가 있으나 정확한 채권액이 제시되지 않았습니다. 배당순위·당해세 여부에 따라 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 직접 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 복수의 토지이용 규제가 있으므로 향후 이용·증개축·매각 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시 채권자 측에 13,378,474원의 미배당이 발생해도 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 현재는 신건으로 최저가가 감정가와 같은 276,000,000원이고, 이를 검증할 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 가격 측면에서 유리하다고 단정할 수 없습니다. 총 8세대의 다세대주택이라는 환금성 특성까지 감안하면, 권리는 합격권이지만 가격은 실거래 확인 전 보류. 이 사건의 핵심은 권리 함정보다 276,000,000원이 실제 시장가격과 비교해 적정한지 확인하는 것입니다.
