수원지방법원 2025타경53401. 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 107-11 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가에서는 현재 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트조 2층 건물이고 사용승인일은 2008.11.04., 토지는 대지 603㎡입니다. 소유자는 최선혜이며 2014.08.11. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 525,322,080원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건의 권리구조 자체는 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 형태지만, 가격 측면에서는 실거래 비교 없이 단순히 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 주위가 임야지대 내 농지·단독주택·근린생활시설·공장 등이 혼재하고 대중교통 이용편의도가 다소 불편한 지역이라는 감정평가 내용까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 107-11 · 경기도 광주시 곤지암읍 연곡길42번길 47 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 현재 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(싱글, 평스라브)지붕 2층 · 사용승인일 2008.11.04. |
| 토지 | 대 · 603㎡ · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최선혜 (2014.08.11. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 525,322,080원 / 525,322,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중원새마을금고 / 215,928,660원 |
| 말소기준권리 | 2014.08.11. 을구 5번 중원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.08.11. 을구 5번 중원새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사엠코 근저당권 57,000,000원, 박진영 가압류 60,000,000원, 국·성남시분당구·광주시의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2022.08.08. 설정됐던 주식회사하이시스이엔지 근저당권 80,000,000원은 2024.08.07. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태숙 | 2014.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두형 | 2024.05.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김태숙은 2014.11.04., 김두형은 2024.05.20. 전입으로 모두 말소기준일인 2014.08.11.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이 불확실성은 배당순서 확인 사항이지, 현재 계산상 매수인 인수액을 발생시키는 요소로 반영되지는 않았습니다.
③ 가격 구조 — 신건 100%, 유찰 시 80%·64%
현재 회차는 감정가의 100%인 525,322,080원입니다. 1회 유찰 시 420,257,664원, 2회 유찰 시 336,206,131원으로 계산돼 있습니다. 현재가가 감정가와 동일한 신건인 만큼, 감정가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 525,322,080원 | 390,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 420,257,664원 | 390,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 336,206,131원 | 330,699,245원 | 59,300,755원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 총 청구액 390,000,000원 중 59,300,755원이 미배당으로 남지만, 해당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 즉 유찰이 진행되면 채권자 회수액은 감소할 수 있으나, 이 자료에서 매수인의 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 525,322,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,653,221원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중원새마을금고 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사엠코 | 57,000,000원 | 57,000,000원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 박진영 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,668,859원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 390,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액이 127,668,859원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연곡리 마을회관 북동측 인근. 임야지대 내 농지, 단독주택, 근린생활시설 및 공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 배차간격과 운행횟수를 고려하면 대중교통 이용편의도는 다소 불편합니다.
- 토지. 대 603㎡, 계획관리지역, 단독 이용, 완경사·부정형·세로한면(가). 개별공시지가는 275,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 2층 건물로 기본 위생·급배수·전기설비, 유류보일러 난방설비와 주차장이 구비돼 있습니다.
- 감정 포함. 토지 위 대문·석축·데크는 부수시설로 감정평가액에 포함됐고, 자생 활잡목 및 경제적 가치가 없거나 미미한 수목도 토지가액에 포함됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 김태숙·김두형 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 현재 예상배당표의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 점유·명도. 실제 점유자와 인도 가능 시기, 명도 협의 필요 여부를 현장조사로 확인하는 것이 안전합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 수목이 포함됩니다. 대문·석축·데크와 수목의 현황을 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재는 감정가 525,322,080원이 그대로 최저가인 신건입니다. 감정가만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역을 비롯한 각종 제한구역 포함 여부가 실제 이용·증축·개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “검토가 쉬움”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2014.08.11. 중원새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리와 두 임차인의 전입은 모두 후순위입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 생존 여부만 보면 구조는 비교적 명확합니다.
다만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 김태숙·김두형의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 여기에 신건 최저가가 감정가와 같은 525,322,080원이고, 감정평가상 대중교통 편의도가 다소 불편한 단독주택·토지형 부동산이라는 점까지 감안해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 하지만 세금·점유·가격 검증은 필수. 이 세 가지 확인이 입찰 전 최종 관문입니다.
