수원지방법원 2025타경53415. 분당구 금곡동 분당하우스토리 103-1701호로, 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물의 17층입니다. 현재 소유자는 주식회사미예입니다. 등기 흐름에서 눈에 띄는 점은 과거 2021.06.08 주식회사씨와이대부의 채권최고액 1,350,000,000원 근저당이 이미 말소돼 있고, 현재 분석상 말소기준은 2022.01.11 근로복지공단 가압류 14,551,380원이라는 점입니다. 이후 살아 있는 압류와 근저당, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 직접 떠안는 금액은 현재 계산상 0원입니다. 하지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고 내역이 확인되지 않는다는 사실만으로 점유관계나 대항력을 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 “확정된 인수권리 0원”과 “임대관계 미상”을 구분해서 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53415 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 202 분당하우스토리 103-1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 177.71㎡ · 20층 건물 내 17층 1701호 |
| 소유자 | 주식회사미예 |
| 감정가 / 최저가 | 1,560,000,000원 / 1,560,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 뒤 권리는 매각으로 소멸
현재 분석의 말소기준은 2022.01.11 근로복지공단 가압류입니다. 2024.06.18 권병엽 근저당 384,000,000원, 2025.02.13 성남시 압류, 2025.02.26 국 압류, 2025.08.19 권병엽 근저당 100,000,000원, 2025.11.14 이번 임의경매개시결정과 그 뒤 근저당권부채권 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 112.5%
분당하우스토리 동일 면적 177.71㎡의 가격 판단에서는 전체 기간 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 표본은 4건, 평균은 1,386,250,000원입니다. 최저매각가 1,560,000,000원은 이 평균의 112.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 177.71㎡ | 9 | 1,500,000,000원 |
| 2025.09 | 177.71㎡ | 3 | 1,315,000,000원 |
| 2025.04 | 177.71㎡ | 20 | 1,340,000,000원 |
| 2025.03 | 177.71㎡ | 18 | 1,390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 177.71㎡ | 4건 | 1,386,250,000원 |
최신 거래는 2026.01의 1,500,000,000원입니다. 현재 최저가 1,560,000,000원은 최신 거래보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표는 -0.0%로 사실상 큰 방향성 차이가 확인되지 않는데, 그 상태에서도 신건 최저가가 최근 평균을 크게 웃돌고 있으므로 현재 회차에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,000,000원 |
| 1. 가압류 · 근로복지공단 | 14,551,380원 | 14,551,380원 |
| 2. 근저당 · 권병엽 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 3. 근저당 · 권병엽 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,043,448,620원 |
현재 회차에서는 채권 합계 498,551,380원이 전액 배당되는 계산이며, 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,560,000,000원 | 0원 | 1,043,448,620원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,248,000,000원 | 0원 | 734,568,620원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 998,400,000원 | 0원 | 487,464,620원 |
제시된 세 시나리오에서는 모두 채권 합계가 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 회차가 내려갈수록 등기상 인수액이 늘어 총취득액이 고정되는 유형이 아니라, 유찰 시 매각가격 자체가 내려가는 구조입니다. 다만 임대관계 미상과 당해세 가능성은 회차와 별개로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선과 신분당선 환승역인 미금역 1번 출구 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·상업 및 업무시설·주거지역이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 남동측 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 비교적 편리합니다.
- 단지. 분당하우스토리는 212세대, 2004.10.18 준공이며 동일 면적 177.71㎡ 거래자료가 확인됩니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 공시지가 8,393,000원/㎡, 토지면적 9,488.5㎡입니다.
- 도로. 대로1류(폭 35m~40m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 주간선도로에서 단지로 연결되는 국지도로를 이용합니다.
- 규제. 토지이용계획상 아파트를 대상으로 2025.10.20~2026.12.31 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 신건 최저가 1,560,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.5%입니다. 전체 기간 평균이 아니라 최근 4건과 최신 거래를 중심으로 응찰가격을 판단해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 점유관계와 대항력 여부를 확정하기 전에는 명도 위험을 0으로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 기재되어 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 현재 분석상 기준은 2022.01.11 근로복지공단 가압류이며, 과거 2021.06.08 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획에 아파트 대상 허가구역이 기재되어 있으므로 매각기일 시점의 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 걸린다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.01.11 가압류를 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고 세금 압류 확인이 남아 있으므로 “완전 무위험”으로 단정할 단계는 아닙니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 1,386,250,000원에 비해 신건 최저가가 112.5%이고, 최신 거래 1,500,000,000원보다도 높습니다. 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 0.0회로 다회유찰을 전제로 한 물건은 아니지만, 현재 제시가격 자체에는 최근 시세 대비 할인 근거가 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 신건 가격은 보류”입니다.
