수원지방법원 2025타경53516. 광주시 초월읍 쌍동리 초월롯데낙천대아파트 205동 8층 802호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 단지 시세 자료의 대상 면적은 84.93㎡입니다. 현재 소유자는 천미경으로 2018.01.29 거래가액 313,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 출발점은 2021.07.01 을구 15번 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 을구 16번 근저당권 372,000,000원이 뒤이어 설정됐고, 이후 디지비캐피탈·오케이저축은행·케이비국민카드의 가압류와 광주시 압류가 이어졌습니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 “임차인 신고 없음”과 “현장 점유관계까지 확정됨”은 같은 뜻이 아닙니다. 입찰 전 실제 점유자와 전입·임대차 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 389 초월롯데낙천대아파트 205동 8층 802호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.93㎡ · 철근콘크리트조 15층 건내 8층 |
| 소유자 | 천미경 (2018.01.29 소유권이전 · 거래가액 313,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 540,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 100,516,573원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 을구 15번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.06.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 같은 날 설정된 을구 16번 근저당권도 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되어 있습니다. 권리자가 바뀌었더라도 기존 근저당권의 순위가 새로 생기는 것은 아니며, 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원으로 계산되어 있습니다.
말소기준 이후에는 디지비캐피탈 41,097,604원, 오케이저축은행 73,691,782원, 케이비국민카드 24,782,672원의 가압류와 광주시 압류가 존재하지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2024.05.30 국민건강보험공단 압류는 2024.08.01 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 540,000,000원은 최근 거래보다 높다
초월롯데낙천대2 동일 면적 84.93㎡의 최근 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 483,500,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 489,375,000원, 최신 거래는 2026.07 479,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 7 | 479,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 13 | 515,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 3 | 469,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 5 | 467,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 1 | 437,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 7 | 530,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.93㎡ | 8건 | 489,375,000원 |
현재 최저매각가 540,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 최저가는 111.7%입니다. 최근 흐름이 3.7%인 점을 감안하더라도, 최신 거래 479,000,000원과 최근 평균 489,375,000원보다 신건 가격이 높기 때문에 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 540,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,800,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 41,097,604원 | 40,200,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 73,691,782원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 24,782,672원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 631,572,058원 중 예상 배당액은 532,200,000원이며, 미배당액은 99,372,058원입니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 540,000,000원 | 532,200,000원 | 99,372,058원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 432,000,000원 | 425,280,000원 | 206,292,058원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 345,600,000원 | 339,961,600원 | 291,610,458원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈 경우의 효과는 매수인 인수 증가가 아니라 실제 취득가격 자체의 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 주거용지, 학교 등이 혼재하며 생활시설 접근성은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 초월역(경강선)이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 8층 802호로 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·화재탐지·승강기·도시가스·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사지에 평탄 조성된 아파트 건부지이며 단지 내 도로가 설치되어 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 포함되어 있습니다.
- 단지. 초월롯데낙천대2는 418세대이며 사용승인일은 2004.07.30입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 540,000,000원은 최근 12개월 평균 489,375,000원의 110.3%입니다. 신건 가격을 시세 할인으로 해석하지 마세요.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.07의 479,000,000원입니다. 응찰 전 추가 거래가 발생했는지 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 여부를 확인하세요.
- 권리 이전 확인. 을구 15번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사, 을구 16번 근저당권은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되어 있으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 배당표 재확인. 제시된 배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구 종기 이후 자료와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 현황조사, 매각물건명세서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 무난하지만, 가격은 신건 프리미엄”
이 사건은 등기 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2021.07.01 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리되며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 540,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 489,375,000원의 110.3%이고 최신 거래 479,000,000원보다도 높습니다.
최근 거래 추세는 3.7%지만, 그것만으로 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 더구나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유관계 확인도 남아 있습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 신건 가격은 보수적으로 접근입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 점유 확인과 응찰가격입니다.
