수원지방법원 2025타경53527. 광주시 신현동 한울빌리지 1차 4층 402호, 전용 53.36㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가장 먼저 남아 있는 말소기준권리가 2021.11.01. 김진영 가압류 10,000,000원이라는 점입니다. 임차인 김소원의 전입·점유는 그보다 빠른 2021.09.30., 확정일자는 2021.08.30.이므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 선순위 임차인입니다.
보증금은 240,000,000원으로 신건 최저가 203,000,000원보다 큽니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 집행비용 3,642,000원을 뺀 뒤 김소원에게 199,358,000원이 배당되고, 40,642,000원이 부족한 것으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53527 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 599-14 한울빌리지 1차 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 머루숯길 87 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 53.36㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 권우철 · 2021.10.01. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준은 2021.11.01. 김진영 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.09.30. 김소원의 전입·점유가 있어 임차인은 원래 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이후 달서구 압류, 국민건강보험공단 압류, 남구 압류와 2025.11.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.09. 등기된 김소원의 주택임차권도 말소기준권리보다 뒤이지만, 그 등기는 기존 2021.09.30. 전입·점유와 2021.08.30. 확정일자를 바탕으로 한 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소원 · 전유부분 전부 | 2021.09.30 / 2021.08.30 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 시보증 · 김소원 보증금 대위·승계 | 2021.09.30 / 2021.08.30 | 별도 합산 없음 | 승계 신고 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
실제 임차인은 김소원 1명입니다. ‘시보증’은 김소원 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 김소원은 배당요구를 했고, 확정일자와 전입일 모두 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후 실질취득 203,000,000원
한울빌리지 전용 53.36㎡대 실거래 표본은 3건입니다. 거래금액은 180,000,000원~240,000,000원, 평균은 220,000,000원이며 최신 거래는 2021.10. 240,000,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액 203,000,000원은 실거래 평균의 92.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 53.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 53.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 55.30㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 220,000,000원 |
다만 거래 표본 자체가 3건이고 최신 거래월이 2021.10이므로, 203,000,000원이 현재 시점의 확정적인 시장가보다 싸다고 단정하기보다는 확인된 실거래 표본 평균 대비 92.3%라는 사실까지만 가격 판단의 기준으로 삼는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 김소원 보증금 | 240,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 가압류 · 김진영 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 임차보증금 미배당액은 40,642,000원입니다. 다만 2026.06.01. 확약서로 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 적용 시 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 확약 적용 전 인수 계산 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 203,000,000원 | 40,642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 162,400,000원 | 80,673,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,920,000원 | 112,698,880원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에서는 해당 임차인이 대항력을 포기하고 부족액과 무관하게 임차권등기를 말소하기로 확약했기 때문에 각 회차 실질취득액은 매각가와 동일하게 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현동 행정복지센터 북측 인근. 주변은 빌라·다세대·연립주택·근린생활시설과 일부 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재. 남측 약 10~12미터, 서측 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 4층 402호. 도시가스 개별난방과 기본 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 신현2지구단위계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 483.0㎡, 평지의 사다리형 대지이며 공시지가는 961,600원/㎡입니다.
- 환금성. 한울빌리지는 8세대, 2013.12.26. 사용승인된 소규모 다세대이며 확인된 실거래 표본은 3건입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 입찰일 현재 그대로 유효한지 매각물건명세서와 원문을 대조하세요.
- 보증기관 중복신고 구분. ‘시보증’은 김소원 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명이며 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 세금 확인. 달서구·국민건강보험공단·남구 압류가 존재합니다. 특히 지방세 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당을 확정할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 평균 220,000,000원 대비 92.3%지만 거래 표본은 3건이고 최신 거래월은 2021.10이므로 현장 중개 시세를 별도로 점검해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 및 보증기관 승계가 얽힌 사건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 시점을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 세금관계와 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 신건 배당만으로는 40,642,000원이 부족해 상당한 인수 위험이 있는 사건입니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며 미변제에도 임차권등기를 말소하기로 확약해 구조가 달라졌습니다. 확약을 그대로 적용하면 매수인 인수는 0원, 실질취득은 신건 기준 203,000,000원입니다.
가격은 실거래 평균 220,000,000원의 92.3%이고 최신 확인 거래는 2021.10. 240,000,000원입니다. 다만 표본이 3건인 소규모 다세대라는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 단순히 “시세보다 싸다”가 아니라 확약서 원문을 확정적으로 검증한 뒤 현재 시장가격을 다시 확인하는 것입니다. 확약 확인 시 권리는 정리, 가격은 현장 검증. 이것이 이 사건의 결론입니다.
