창원지방법원 2024타경39013. 진주시 충무공동 뽀빠이프라자 1층 105호, 감정 이용상태가 근린생활시설인 집합건물입니다. 감정가 1,220,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 306,074,000원입니다. 겉으로는 감정가의 4분의 1 수준까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리 구조는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2020.08.31 접수된 진주남부농업협동조합 근저당으로 제시되어 있고, 그 전의 압류·가압류·근저당들은 말소 이력이 같이 등장합니다.
즉 결론은 “임차인 때문에 위험하다”가 아니라, 등기 이력과 배당표가 서로 어떻게 정리되는지 확인해야 하는 물건입니다. 임차인 명세는 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 선순위 권리로 표시된 항목들이 존재하고, 각 말소등기 시점도 따로 있으므로 입찰 전 원본 등기부에서 말소권리와 유효권리의 구분을 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경39013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 에나로 103-5, 1층105호 (충무공동,뽀빠이프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 용도 · 5층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 심윤갑 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 306,074,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보화종합건설 주식회사 / 659,157,379원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소 이력 대조가 승부처
임차인 없음. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도 임차인 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금 인수형 물건으로 볼 수는 없습니다. 다만 선순위로 보이는 압류·가압류·근저당권이 과거에 존재했고, 이후 각각 말소등기가 들어온 흐름이 있어 “인수 0원”이라고만 단정하기보다 말소된 선순위 권리가 실제로 전부 정리되어 있는지를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 낮은 최저가보다 ‘상가 환금성’이 먼저다
현재 최저매각가는 306,074,000원으로 감정가 1,220,000,000원의 25.09%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 감정요항표상 주위는 근린생활시설·숙박시설·업무시설 등으로 형성되어 있고, 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다. 5회 유찰 자체가 이 물건의 환금성·임대수요·가격 적정성에 대해 시장이 보수적으로 보고 있다는 신호입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 25.09% | 306,074,000원 | 5,254,229,745원 |
| 6회 유찰 시 | 20.07% | 244,859,200원 | 5,314,587,538원 |
| 7회 유찰 시 | 16.06% | 195,887,360원 | 5,362,873,772원 |
현재 회차에서도 채권자 전체 청구·채권최고액 합계는 5,555,218,709원이고, 배당 가능액은 집행비용을 제외하면 300,988,964원 수준입니다. 미배당이 매우 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가도 후순위권자에게 돌아갈 여지는 거의 없습니다. 매수인 입장에서는 낮은 가격보다 상가로서 다시 팔리거나 임대될 수 있는가가 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,085,036원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 660,000,000원 | 300,988,964원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 멸치권현망수산업협동조합 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김부년 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,417,938,640원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 798,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 보화종합건설 주식회사 | 659,157,379원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 진주금곡농업협동조합 | 80,965,311원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 경매개시결정 · 진주남부농업협동조합 | 659,157,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 306,074,000원 가정 배당입니다. 집행비용 5,085,036원을 제외한 300,988,964원이 국민은행 근저당에 배당되고, 나머지는 모두 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 “진주종합경기장” 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층 105호입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재경보·탐지, 승강기, 스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구이며 토지이용상황은 주차장등, 지형은 평지 사다리형입니다.
- 도로. 북서측 및 남측으로 소로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 말소기준 전 권리와 그 말소등기를 순서대로 대조하세요. 특히 을구 3번은 2016.12.14 설정, 을구 6번은 2020.08.31 말소입니다.
- 배당표 검증. 예상배당표는 국민은행에 300,988,964원을 배당하는 구조입니다. 말소된 선순위 근저당이 실제 배당권자로 남는지 원본 기록 확인이 필요합니다.
- 상가 현장 확인. 현재 영업 여부, 공실 상태, 출입 동선, 전면 노출, 주차 접근성, 업종 적합성을 확인하세요.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·사업자등록·전입 또는 상가건물임대차 관련 사항을 확인하세요.
- 환금성 보수 평가. 5회 유찰된 근린생활시설입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익과 재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “25% 가격”보다 “권리·환금성 확인”
이 물건은 감정가 1,220,000,000원에서 현재 306,074,000원까지 내려온 5회 유찰 근린생활시설입니다. 숫자로는 매우 싸 보이지만, 상가 경매에서 낮은 최저가는 종종 환금성과 권리 확인 부담의 반대편에 있습니다. 임차인 보증금 인수 구조는 확인되지 않지만, 선순위 권리와 말소 이력이 복잡하게 지나갔고 예상배당도 대규모 미배당을 전제로 합니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있으나, 권리 원본 대조와 상가 수익성 검증 전에는 공격적으로 보기 어렵습니다.
