수원지방법원 2025타경42868. 평택시 동삭동 ‘평택센트럴자이1단지’ 109동 11층 1104호, 전용 72.64㎡대 아파트입니다. 소유자 노경민은 2018.04.23 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 291,300,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 221,100,000원이 말소기준권리입니다. 이후 신한은행 근저당, 오케이저축은행에서 오케이에프앤아이대부로 이전된 근저당, 하나캐피탈 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
임차인은 1명이 확인됩니다. 나윤주의 전입일은 2024.03.19로 말소기준일 2018.04.23보다 늦기 때문에 선순위 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 후순위이므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 362,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42868 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 835 평택센트럴자이1단지 109동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.64㎡대 · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 29층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 노경민 (2018.04.23 소유권이전, 거래가액 291,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 362,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 116,592,237원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 뒤는 정리된다
말소기준은 2018.04.23 우리은행 근저당권입니다. 2022.08.25 신한은행 근저당 30,600,000원, 2022.11.16 오케이저축은행 근저당 120,000,000원, 2023.12.04 하나캐피탈 가압류 77,910,192원은 모두 기준권리보다 후순위입니다. 오케이저축은행 근저당은 2024.10.31 오케이에프앤아이대부로 이전됐고, 현재 경매개시결정도 그 이후인 2025.10.30에 들어왔습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 나윤주 | 1104호 | 2024.03.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 선순위 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 별개로 매수인이 보증금을 승계하는 선순위 임차인 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 362,000,000원은 ‘할인가’보다 ‘시세권’
평택센트럴자이1단지는 998세대, 2017.12.15 준공 단지입니다. 동일면적 72.64㎡의 거래 표본은 12건이며, 이 가운데 최근 12개월 평균은 362,818,181원입니다. 최신 거래는 2026.08 14층 375,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.64㎡ | 14 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 72.64㎡ | 22 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 72.64㎡ | 3 | 337,500,000원 |
| 2026.05 | 72.64㎡ | 21 | 332,000,000원 |
| 2026.03 | 72.64㎡ | 28 | 382,000,000원 |
| 2026.03 | 72.64㎡ | 22 | 359,000,000원 |
| 2026.03 | 72.64㎡ | 22 | 359,000,000원 |
| 2026.01 | 72.64㎡ | 23 | 364,000,000원 |
| 2025.12 | 72.64㎡ | 25 | 377,500,000원 |
| 2025.11 | 72.64㎡ | 20 | 365,000,000원 |
| 2025.09 | 72.64㎡ | 25 | 375,000,000원 |
| 2025.08 | 72.64㎡ | 6 | 367,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 362,818,181원 |
현재 최저매각가 362,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.8%입니다. 전체 거래 평균 363,166,666원과 비교해도 99.7% 수준입니다. 숫자상 평균보다 조금 낮지만, 경매 취득의 명도·자금조달·체납관리비 확인 비용까지 고려하면 가격 메리트가 충분히 확보된 구간으로 보기는 어렵습니다.
특히 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세가 -1.1%입니다. 최신 거래 375,000,000원이 존재하더라도, 시장 방향 자체는 소폭 하락으로 표시됩니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 점수를 높이기보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 하락 추세를 함께 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,868,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 221,100,000원 | 221,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 30,600,000원 | 30,600,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 77,910,192원 | 77,910,192원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,521,808원 |
현재 회차 가정에서는 표시된 채권 합계 329,610,192원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 26,521,808원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동삭초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 등 구조입니다. 29층 건물 중 11층입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전설비를 갖추고 있으며 열병합 지역난방 구조입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·동삭2지구 지구단위계획구역이며, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 적용된 것으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 998세대 단지이고 동일면적 거래 표본 12건이 확인됩니다. 다만 최근 가격 추세가 -1.1%인 만큼 매도가격을 낙관적으로 잡는 것은 피하는 편이 좋습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차를 ‘급매’로 보지 않기. 실질취득 362,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.8%입니다. 시세 대비 큰 할인은 없습니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -1.1%를 응찰 상한 산정에 반영하고 전체 평균 363,166,666원만을 기준으로 가격을 높여 잡지 마세요.
- 임차인 명도 확인. 나윤주는 대항력 없는 후순위 임차인이지만 현재 점유 여부와 인도 일정은 별도의 명도 문제입니다.
- 오케이에프앤아이대부 권리이전 대조. 2022.11.16 근저당 120,000,000원의 2024.10.31 이전관계와 현 경매 신청채권을 매각물건명세서·채권계산서에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 289,600,000원, 2회 유찰 시 231,680,000원으로 가격 구조가 달라지므로 회차별 자금계획을 미리 정해두는 편이 좋습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 실제 낙찰 후 비용을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 내역을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세권”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2018.04.23 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 나윤주의 전입일은 2024.03.19로 후순위입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액도 현재 최저가와 같은 362,000,000원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 동일면적 평균이 362,818,181원인데 현재 실질취득액은 그 99.8%입니다. 최신 2026.08 거래는 375,000,000원이지만 최근 가격 추세는 -1.1%입니다. 즉 현재 가격은 시세보다 크게 싸서 들어가는 물건이 아니라, 권리 안정성을 확보한 채 시세 수준에서 판단해야 하는 물건입니다. 종합하면 권리는 합격, 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
