춘천지방법원 2022타경53593. 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리 1292-23 소재 단독주택입니다. 감정평가상 일반목구조 기와지붕 단층 건물이고, 내부는 방2·욕실·주방·거실·현관 등 주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이상훈이며, 강제경매 개시결정 등기의 촉탁으로 소유권보존등기가 이루어졌습니다.
등기 자체는 복잡하지 않습니다. 근저당이나 별도 압류가 등기된 구조가 아니라, 2023.07.10. 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있고 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 실질 위험은 등기 순위 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 사용승인 미완료, 건축물대장 없음, 점유자의 실제 소유 주장, 거액 유치권 신고, 건물만 매각에 따른 법정지상권 문제까지 함께 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2022타경53593 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리 1292-23 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 일반목구조 기와지붕 단층 · 방2·욕실·주방·거실·현관 등 |
| 등기상 소유자 | 이상훈 |
| 감정가 / 최저가 | 87,203,000원 / 87,203,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사씨엔에이홀딩스 / 72,358,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물 · 건축물대장 없음 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 법정지상권 성립여지 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 비등기 리스크가 크다
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리로 선언된 2023.07.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 건물·점유 상태 — 사용승인 미완료 주택
| 이용상태 | 주택(방2, 욕실, 주방, 거실, 현관 등)으로 이용중 |
|---|---|
| 구조 | 일반목구조 기와지붕 단층 · 외벽 스타코 마감 등 · 내벽 벽지 및 일부 타일 마감 등 · 철제 창호 등 |
| 설비 | 위생설비 및 급·배수설비 · 기름보일러에 의한 난방설비 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 임대관계 | 미상 |
| 점유 관련 | 점유자 최용길이 실제 소유자라고 주장했으나 제3자이의 소송은 패소 확정 |
| 기타 | 지상에 매각대상이 아닌 컨테이너 1동 소재 |
착공신고서와 건축·대수선·용도변경 관련 서류에는 건축주가 등기상 소유자인 이상훈으로 기재돼 있습니다. 다만 이 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았고 건축물대장이 없습니다. 따라서 낙찰 전에 현재 건축 상태와 사용 가능 여부, 향후 행정절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,654원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사씨엔에이홀딩스 | 72,358,356원 | 72,358,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,874,990원 |
신건 87,203,000원 가정에서는 신청채권자 청구금액 72,358,356원이 전액 배당되고 소유자에게 12,874,990원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 유치권 성립 여부와 법정지상권 문제는 이 배당표의 “인수 0원”과 별도로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 87,203,000원 | 72,358,356원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 69,762,400원 | 68,106,677원 | 4,251,679원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,809,920원 | 54,405,341원 | 17,953,015원 | 0원 |
④ 토지·입지 메모 (관련 토지 정보)
- 토지. 지목은 임야, 면적 188.0㎡이며 토지이용상황은 전기타입니다. 다만 본 경매의 매각대상은 건물만입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 영농여건불리농지에 접합니다.
- 지형. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 31,300원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 최용길의 2026.08.13. 유치권 신고와 622,995,119원 토목·건축비용채권의 발생 근거, 지급관계, 점유 형태를 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 건물만 매각되므로 토지 소유관계와 건물 성립 시점, 토지·건물 소유자 관계를 대조해 법정지상권 성립 여부를 별도로 판단해야 합니다.
- 사용승인 문제. 사용승인을 받지 않았고 건축물대장이 없으므로 적법한 사용과 향후 행정절차 가능성을 관할 기관 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 점유자 최용길은 실제 소유자라고 주장한 이력이 있고 제3자이의 소송은 패소 확정됐습니다. 현재 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 지상 컨테이너 1동은 매각대상이 아니므로 소유관계와 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 시세 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 87,203,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건이 아니다
이 사건은 등기 순위와 배당표만 보면 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 현재 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 유치권 622,995,119원 신고, 건물만 매각, 법정지상권 성립여지 불분명, 사용승인 미완료·건축물대장 없음이 동시에 존재합니다. 점유자 최용길의 실제 소유 주장은 제3자이의 소송에서 패소 확정됐지만, 별도의 유치권 신고는 여전히 성립 여부가 불분명한 상태입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “87,203,000원에 싸게 살 수 있느냐”가 아니라 낙찰 후 건물을 안정적으로 점유·사용할 법적 기반이 확보되는가입니다. 비교 실거래 자료도 없어 신건 가격 자체에 메리트를 부여할 근거가 없으므로, 권리·점유·토지사용 관계가 해소되기 전에는 보수적으로 보는 것이 맞는 사건입니다.
