수원지방법원 2025타경42918. 평택시 고덕동 2633-1의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층이고 조사일 현재 다가구주택-3으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2024.01.24입니다. 소유자는 주식회사서로법률경매이며, 2024.02.07 소유권보존과 같은 날 단원신용협동조합 명의의 근저당권 2건이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 을구 1번 근저당권, 채권최고액 885,600,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 540,000,000원, 이후 경매개시결정과 임차권등기는 말소기준 이후에 위치합니다. 두 근저당권은 2026.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42918 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2633-1 · 경기도 평택시 함박산6길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 조사일 현재 다가구주택-3 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 · 사용승인일 2024.01.24 |
| 토지 | 대 · 234.4㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사서로법률경매 |
| 감정가 / 최저가 | 1,792,734,700원 / 1,792,734,700원 (신건) |
| 청구금액 | 1,220,380,206원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2024.02.07 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권 885,600,000원입니다. 을구 2번 근저당권 540,000,000원도 같은 날 설정됐지만 순위는 그 뒤입니다. 2025.11.06 임의경매개시결정, 2026.01.27 김성일 임차권등기는 말소기준 이후입니다. 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원과 별개로 확인할 부분
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남광열 | 미상 | 2025.07.31 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한진용 | 미상 | 2025.06.16 / 미상 | 미상 | 2025.12.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지훈 | 미상 | 2025.03.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정주현 | 미상 | 2025.03.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성일 | 건물1층 101호 전체 | 미상 / 2024.06.10 | 5,000,000원 | 2026.01.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 부터 | 주거 | 2025.06.16 / 2025.06.11 | 0원 | 2025.12.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
남광열·한진용·김지훈·정주현 및 부터는 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인돼 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김성일은 임차보증금 5,000,000원, 확정일자 2024.06.10, 임차권등기명령 2026.01.27이 확인되지만 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 정확도 기준상 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,792,734,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,327,347원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 885,600,000원 | 885,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 346,807,353원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 합계 1,425,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 346,807,353원이 계산됩니다. 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,792,734,700원 | 1,425,600,000원 | 0원 | 346,807,353원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,434,187,760원 | 1,417,445,882원 | 8,154,118원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,147,350,208원 | 1,133,476,706원 | 292,123,294원 | 0원 | 0원 |
배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 다만 1회 유찰 시 채권 미배당이 8,154,118원, 2회 유찰 시 292,123,294원으로 커집니다. 2회 유찰 시에는 신청채권 1,220,380,206원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 조사일 현재 다가구주택-3으로 이용 중이며, 거주인 부재 등의 사유로 내부조사를 하지 못했습니다.
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 율포초등학교 남측 인근으로, 주변은 다가구주택·아파트단지·나지·하천 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층이며 외벽은 화강석재 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅·벽지·타일 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 가스보일러 난방시설, 승강기시설, 화재탐지시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 234.4㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 1,205,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구·상대보호구역 등이 적용되고, 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 경계. 경매 진행 시 인접지와의 경계를 확인하도록 감정평가서에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성일 임차권. 주민등록일자·점유개시일자가 없어 대항력은 가능·미상입니다. 임차권등기명령과 실제 점유·전입관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 남광열·한진용·김지훈·정주현의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부조사를 하지 못했으므로 실제 호실 구성과 점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되는 조건을 전제로 권리와 현황을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 상태를 최신 등기사항에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 임차관계 확인이 먼저다
등기 순서와 예상배당만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.07 단원신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 건물은 실제로 다가구주택-3으로 이용 중이고, 감정평가 당시 내부조사도 하지 못했습니다. 점유자 여러 명의 보증금이 확인되지 않았고, 김성일 임차권은 주민등록일자·점유개시일자 미상으로 대항력 판단도 끝나지 않았습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 임차관계는 확인 필요입니다. 신건에서 곧바로 가격 판단을 내리기보다, 먼저 점유·임차관계를 원본과 현장에서 확정하는 것이 이 사건의 우선순위입니다.
