수원지방법원 2025타경43088. 안성시 석정동 신원아침도시 101동 20층 2002호 아파트입니다. 말소기준권리는 2013.03.18. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 국민은행 추가 근저당, 현대캐피탈·손경호·신연호의 근저당, 케이비국민카드 가압류와 압류·경매개시결정은 제공된 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생해도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 임차 문제는 표현을 나눠 볼 필요가 있습니다. 임차인 목록에는 등재된 임차인이 없지만, 감정평가 기타참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 볼 근거는 없으나, 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43088 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 석정동 355 신원아침도시 101동 20층 2002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건 내 20층 |
| 소유자 | 박진원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 76,288,084원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기사항 발행일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 3번 국민은행 근저당입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 158,400,000원이고, 2024.05.23. 변경등기에는 112,800,000원으로 기재돼 있습니다. 한편 제공된 예상배당표는 을구 3번 근저당을 158,400,000원 기준으로 계산하고 있으므로, 아래 배당표도 해당 배당 시뮬레이션 값을 그대로 따릅니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 모두 높다
신원아침도시 전용 84.99㎡ 동일 면적의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 275,916,666원, 최신 거래는 2026.08. 273,000,000원입니다. 현재 최저가 286,000,000원은 최근 평균의 103.7%이므로 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 17 | 273,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 12 | 278,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 275,916,666원 |
거래 범위는 250,000,000원~295,000,000원입니다. 신건 최저가 286,000,000원은 거래 범위 안이지만 최근 12개월 평균 275,916,666원과 최신 거래 273,000,000원을 모두 웃돕니다. 특히 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 하므로, 신건 자체에는 뚜렷한 가격 할인 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 85,200,000원 | 74,796,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 손경호 | 7,200,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 신연호 | 80,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,621,175원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 400,421,175원 중 예상 배당액은 281,196,000원이고, 미배당액은 119,225,175원입니다. 신청채권 청구액 76,288,084원도 신건 시나리오에서 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 석정동 한경국립대학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물의 20층 2002호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재경보기·난방·공동현관 출입통제시스템과 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 신원아침도시는 614세대이며 준공일은 2009.11.27입니다. 동일 면적 최근 거래는 12건 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 1,115,000원/㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검토. 최저가 286,000,000원이 최근 12개월 평균 275,916,666원과 최신 거래 273,000,000원보다 높다는 점을 응찰가 판단의 출발점으로 두세요.
- 점유관계 재확인. 임차인 목록에는 등재된 임차인이 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·점유 상태를 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 확인. 2013.03.18. 국민은행 근저당이 말소기준이며, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 3번 근저당은 최초 158,400,000원에서 2024.05.23. 112,800,000원으로 변경된 기록이 있으므로 배당요구·채권계산서와 함께 최종 채권액을 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 미배당액 119,225,175원이 발생하지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계 여부를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전 쪽, 가격은 신건 보류”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2013.03.18. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 정리되고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순한 편입니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가이자 현재 최저가인 286,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 275,916,666원의 103.7%이고, 최신 거래 273,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에선 “권리가 깨끗하니 가격도 좋다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리는 통과에 가깝지만 가격은 보류, 실제 승부처는 신건에서 무리하지 않고 응찰가를 최근 거래 수준과 냉정하게 비교하는 데 있습니다.
