수원지방법원 2025타경43102. 평택시 신장동 글로리타운 비동 2층 201호, 전유면적 59.395㎡의 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방3·거실1·주방1·욕실1·발코니2·보일러실1이며, 철근콘크리트구조 지상 3층 건물의 2층입니다. 소유자는 유명섭입니다. 현재 등기상 핵심은 과거 근저당이 아니라 2024.07.01 등기된 최승옥의 주택임차권입니다.
최승옥은 임대차계약일 2022.05.29, 전입·점유·확정일자 2022.06.24, 보증금 135,000,000원입니다. 2025.11.28 강제경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 원칙상 매각으로 사라지는 임차권이 아닙니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 권리분석의 결론은 “대항력 있음”과 “실제 인수 0원”을 동시에 봐야 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 404-1 글로리타운 비동 2층201호 · 도로명 경기도 평택시 목천로 65-32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.395㎡ · 지상3층 중 2층 |
| 이용상태 | 방3 · 거실1 · 주방1 · 욕실1 · 발코니2 · 보일러실1 |
| 소유자 | 유명섭 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,945,801원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 0원
과거 영등포농업협동조합 근저당과 백영용 근저당, 박윤숙 전세권은 각각 등기부상 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준일은 2025.11.28 강제경매개시결정이고, 최승옥의 전입·점유·확정일자 2022.06.24 및 임차권등기 2024.07.01은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최승옥 비동 201호 전부 | 135,000,000원 | 2022.06.24 | 2022.06.24 | 2024.07.01 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 최승옥은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있으므로 보증금은 135,000,000원 한 건만 봅니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준 가격 메리트는 보류
글로리타운B는 총 6세대, 사용승인일은 2012.12.18입니다. 대상 전유면적은 59.395㎡이지만 직접 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 165,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지를 수치로 단정할 근거는 부족합니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 부여하면 안 됩니다. 현재 회차는 신건으로 최저가가 감정가와 동일한 165,000,000원이고, 확약으로 권리상 인수는 0원이지만 그 사실만으로 “시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 최승옥 보증금 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 144,945,801원 | 26,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 최승옥 보증금 135,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사는 26,890,000원을 배당받아 118,055,801원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 165,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,000,000원 | 5,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 105,600,000원 | 31,678,400원 | 0원 |
각 회차의 5,648,000원·31,678,400원은 확약이 없다고 보았을 때의 규칙상 잔존 보증금 인수액입니다. 이 사건은 최승옥에 대한 확약이 제출되어 있으므로 해당 임차인의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장1동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주거여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물의 2층 201호이며, 도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 4미터 아스팔트포장도로를 통해 남측 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제4구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 857,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부를 직접 확인하지 못해, 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장·탐문·외부관찰 등을 바탕으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 최승옥 임차권은 원칙상 인수형이므로 낙찰 후 실제 말소가 확약 내용대로 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 현장조사가 폐문 상태에서 이루어졌으므로 현재 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 비교. 직접 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 말고 인근 유사 다세대 거래와 현장 호가를 대조해야 합니다.
- 규제·소음 확인. 비행안전제4구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종구역이 실제 거주성과 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “인수 0원”을 함께 봐야 한다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 135,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 물건입니다. 실제로 최승옥의 전입·점유·확정일자는 2022.06.24로 강제경매개시결정일 2025.11.28보다 앞서므로, 일반적인 구조에서는 유찰로 배당재원이 줄어들수록 매수인 인수액이 늘어납니다.
하지만 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약서가 결론을 바꿉니다. 최승옥에 관한 대항력을 포기하고 미배당 보증금의 매수인 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리 자체는 상당 부분 정리됐습니다. 다만 총 6세대 다세대이고 직접 비교할 실거래가가 확인되지 않아, 최저가 165,000,000원이 시장가격 대비 매력적인지까지 단정할 수는 없습니다. 권리 부담은 확약으로 해소, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 두 판단을 섞지 않는 것입니다.
