수원지방법원 2025타경43110. 안성시 공도읍 만정리 안성부영아파트 104동 1209호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2· 발코니 등으로 이용 중인 아파트이며, 지상15층 건물의 12층입니다. 현 소유자는 우성희이고 2021.12.20. 매매를 원인으로 2022.03.21. 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다.
현재 등기에서 핵심은 근저당이 아니라 윤주리의 주택임차권입니다. 과거 국민은행·삼성생명보험 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정은 2025.12.01. 접수됐습니다. 윤주리의 전입은 2022.03.16., 점유개시는 2022.03.18., 확정일자는 2022.01.10., 임차권등기는 2024.04.12.이므로 경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 보증금 미배당분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43110 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 707-1 안성부영아파트 104동 12층1209호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 59.38㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 지상15층 중 12층 |
| 소유자 | 우성희 · 2021.12.20. 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,334,899원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 경매의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.12.01.입니다. 이에 앞서 윤주리는 2022.03.16. 전입했고 2022.01.10. 확정일자를 갖췄으며, 2024.04.12. 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권이고 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤주리 | 150,000,000원 | 2022.03.16 / 2022.01.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 0원 |
배당표 자체는 확약을 적용하기 전 권리구조를 따라 신건 140,000,000원에서 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원을 임차인 보증금에 배당하고, 부족분 12,760,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 하지만 이 12,760,000원은 확약서에 따라 실질적으로 매수인에게 청구하지 않는 금액입니다.
② 시세 비교 — 권리는 정리됐지만 가격은 최근 시세 이상
부영 단지 동일 면적 59.38㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 120,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 113,000,000원이고, 최근 12개월 최고 거래는 133,000,000원입니다. 현재 최저매각가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 116.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.38㎡ | 7 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 59.38㎡ | 15 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 59.38㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.38㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 59.38㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.38㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.38㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2026.03 | 59.38㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2026.02 | 59.38㎡ | 10 | 121,500,000원 |
| 2026.02 | 59.38㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2026.02 | 59.38㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2026.01 | 59.38㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 평균 | 59.38㎡ | 12건 | 120,125,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 윤주리 보증금 | 150,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 161,334,899원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 윤주리 보증금 미배당분은 12,760,000원으로 계산되지만, 2026.06.01. 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 늘어도 확약 때문에 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 140,000,000원 | 12,760,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,000,000원 | 40,368,000원 | 0원 | 112,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,600,000원 | 62,412,800원 | 0원 | 89,600,000원 |
이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 다릅니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커집니다. 그러나 이번에는 확약서에서 잔존 보증금의 매수인 청구를 포기했기 때문에 각 회차의 실질 인수는 0원이고, 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만정중학교 동측 근거리에 위치하며, 주위에는 아파트단지·주택·근린생활시설·농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상15층 건물 내 12층 1209호로, 승강기·급배수·위생설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 30,795.0㎡, 공시지가 600,300원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 지형은 평지·부정형입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·자연취락지구·성장관리권역·도로구역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 부영 788세대, 준공일 2001.08.13., 최근12개월 동일 면적 거래 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 유효하게 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당계산에는 현재 회차 기준 12,760,000원의 부족분이 표시되지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 신건 가격 경계. 140,000,000원은 최근12개월 평균 120,125,000원의 116.5%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.08. 거래금액은 113,000,000원이며, 최근12개월 최고 거래도 133,000,000원입니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 신건 가격은 높다”
이 물건의 첫인상은 보증금 150,000,000원의 선순위 임차권 때문에 강한 인수형처럼 보입니다. 신건 배당표만 보면 실제로 미배당 12,760,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.06.01. 확약서가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 140,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 120,125,000원의 116.5%이고 최신 실거래 113,000,000원보다 높습니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라 가격 메리트는 부족하다입니다.
