수원지방법원 2025타경43132. 평택시 서정동 루체하임 에이동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 주연아는 2020.06.02 매매를 원인으로 거래가액 215,000,000원에 취득했고, 2020.06.11 소유권이전과 같은 날 반월농업협동조합의 채권최고액 164,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2023년 파산자 박은희의 파산관재인 임성룡 명의 가압류 20,000,000원, 2025년 케이비국민카드 가압류 12,082,072원이 붙었고, 2025.12.04 반월농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 권리들이므로 현재 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.07.27에는 기존 근저당의 확정채권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 2020.06.11 근저당의 순위를 새로 만드는 권리가 아니라 기존 근저당의 이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43132 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 289-19 루체하임 에이동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 서두물로10번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 전용면적 | 42.17㎡ |
| 소유자 | 주연아 · 2020.06.02 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 123,807,855원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 기준
말소기준은 2020.06.11 을구 1번 반월농업협동조합 근저당입니다. 이후 갑구 3번 가압류, 갑구 6번 가압류, 갑구 7번 임의경매개시결정은 현재 자료상 매각으로 소멸합니다. 2024.08.09의 강제경매개시결정은 2025.09.22 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 2.11억은 동일면적 최신 거래의 95.9%
루체하임A는 총 12세대, 2018.10.08 사용승인된 소규모 다세대입니다. 확인되는 실거래는 2건입니다. 이 가운데 대상과 같은 전용 42.17㎡ 거래는 2023.01 5층 220,000,000원이고, 2021.07 거래는 전용 46.09㎡ 4층 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 42.17㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 46.09㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 175,000,000원 |
전체 2건 평균은 175,000,000원이라 신건 최저가 211,000,000원이 그 평균의 120.6%입니다. 그러나 이 평균에는 전용면적이 다른 2021년 130,000,000원 거래가 함께 들어 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균보다 대상과 같은 전용 42.17㎡의 2023.01 거래 220,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터상 더 직접적입니다.
그 기준으로는 신건 최저가와 실질취득액 211,000,000원이 최신 거래의 95.9%로 9,000,000원 낮습니다. 다만 최신 확인 거래 자체가 2023.01이고 같은 면적 표본도 1건뿐입니다. 두 거래를 비교한 상승폭은 69.2%지만, 표본이 2건뿐이므로 이를 현재 시장의 확정적 상승 추세로 확대해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 164,400,000원 | 164,400,000원 |
| 2. 가압류 · 파산자 박은희의 파산관재인 임성룡 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,082,072원 | 12,082,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,763,928원 |
현재 회차 211,000,000원 가정에서는 집행비용과 표시 채권이 전액 배당되고 10,763,928원이 소유자에게 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 중 4층입니다.
- 입지. 서정리초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 외벽 석재 붙임 마감, 새시 창호이며 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4~5미터 이내의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 449㎡, 제1종일반주거지역, 공시지가 1,247,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 포함되며, 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 외국인이 주택을 취득하는 경우로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 확인 실거래가 2건뿐이어서 거래 표본이 적습니다. 가격 판단 시 대단지 아파트보다 보수적인 환금성 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 폐문으로 거주자 유무가 확인되지 않았습니다. 현장과 경매기록에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 미확인 점유자 존재 시 대항력 확인. 전입시점·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 가격 기준은 동일면적 거래 우선. 전체 평균 175,000,000원에는 전용 46.09㎡의 2021년 거래가 포함됩니다. 대상과 같은 42.17㎡의 2023.01 거래 220,000,000원이 직접 비교에는 더 적합합니다.
- 거래 시점 한계. 최신 확인 거래가 2023.01 한 건이므로 211,000,000원이 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하지 말고 추가 확인이 필요합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.07.27 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역을 최신 등기와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 배당 부족액 오해 금지. 유찰 회차의 채권 부족액은 현재 계산상 매수인 인수액과 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 표본 확인, 점유는 미확인”
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.06.11 반월농업협동조합 근저당이 말소기준이고 뒤의 가압류·경매 권리는 매각으로 정리되며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 211,000,000원이 대상과 같은 전용 42.17㎡ 최신 거래 220,000,000원보다 9,000,000원 낮아 수치만 놓고 보면 95.9%입니다. 그러나 그 거래는 2023.01 한 건이고 전체 확인 거래도 2건뿐입니다. 따라서 이 4.1% 차이를 확정적인 저가 매수 근거로 크게 평가하기는 어렵습니다.
결국 마지막 확인 포인트는 점유입니다. 감정평가서가 임대관계 미상, 폐문으로 거주자 유무 재확인을 명시하고 있습니다. 권리구조는 합격권, 가격은 소폭 우위이나 표본 부족, 점유는 확인 전 보류. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
