수원지방법원 2025타경43148. 안성시 중리동 동광아파트 107동 2층 204호 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 2024.09.24. 용인세무서장 압류가 말소기준권리로 잡혀 있지만, 그보다 앞선 2022.05.31.부터 대항요건을 갖춘 임차관계가 있다는 점입니다. 특히 김여환은 임차보증금 140,000,000원, 확정일자 2022.04.18., 전입·점유 2022.05.31.이고 2024.11.25. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 배당 계산에서는 매각대금 128,000,000원 가운데 집행비용 2,592,000원이 먼저 빠지고, 김여환에게 125,408,000원이 배당됩니다. 보증금 140,000,000원에서 남는 14,592,000원이 매수인 인수액입니다. 따라서 최저가 128,000,000원에 낙찰받아도 알려진 권리만 반영한 실질취득은 142,592,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 사건이므로, 유찰로 최저가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 증가해 실질취득 총액은 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43148 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 107동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.854㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 · 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 유영자 · 2021.05.24. 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 152,350,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계
등기부상 2007년 우리은행 근저당과 2024.08.30. 이효준 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.09.24. 압류입니다. 이후 안성시 압류, 강제경매개시결정, 이나은 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 임차보증금 인수문제는 별개입니다. 김여환의 전입·점유는 말소기준보다 빠르고 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있어, 등기 말소만 보고 인수 0원으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 하나는 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태영 | 204호 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김여환 | 주택(107동 204호) 전부 | 2022.05.31 | 2022.04.18 | 140,000,000원 | 2024.11.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동광아파트 동일 면적대 최근 12건의 평균 거래가는 118,666,666원입니다. 최저매각가 128,000,000원 자체가 이미 최근 12개월 평균의 107.9%이고, 2026.08. 최신 거래는 95,000,000원입니다. 여기에 김여환의 미배당 보증금 14,592,000원을 더한 현재 회차의 실질취득 최소액은 142,592,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 15 | 129,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 118,666,666원 |
거래 표본 범위는 95,000,000원~130,000,000원입니다. 신건 최저가 128,000,000원은 이 범위 상단에 가깝고 최근 평균보다 높습니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 더구나 알려진 인수액까지 반영한 실질취득 최소액은 142,592,000원이므로, 최근 거래 범위의 최고가 130,000,000원보다도 높습니다.
④ 유찰돼도 실질취득은 거의 고정된다
| 회차 | 매각가 | 김여환 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 128,000,000원 | 14,592,000원 | 142,592,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 102,400,000원 | 39,833,600원 | 142,233,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,920,000원 | 59,954,560원 | 141,874,560원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 김여환 보증금 | 140,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김여환 | 152,350,684원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이나은 | 2,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 김여환 임차보증금은 125,408,000원만 배당되고 14,592,000원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성체육공원 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·공원·농경지 등으로 구성돼 있고 남측 인근에 안성일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서남측 직선거리 약 1.2km 지점에 남안성I.C 진출입로가 위치합니다.
- 단지. 동광아파트는 930세대이며 사용승인 관련 기준일은 2007.09.19.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 527,100원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·상대보호구역 등에 포함되며, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김여환 미배당액 확인. 현재 계산상 14,592,000원이 매수인에게 인수됩니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 최종 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 김태영 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 산정할 수 없습니다.
- 두 임차관계의 중첩 여부 확인. 김태영은 204호, 김여환은 주택 전부를 점유범위로 기재하고 전입일도 2022.05.31.로 같습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 현재 자료상 실제 임차인은 2명입니다.
- 관계인 여부 확인. 김여환은 임차권자이면서 경매 채권자로 확인됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·보증금 지급흐름 등을 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최저가 128,000,000원이 아니라 알려진 인수액을 합친 최소 142,592,000원을 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 매각가 감소분만큼 김여환 미배당 인수가 늘어 실질취득 총액이 거의 유지됩니다.
맺으며 — “1.28억 경매”가 아니라 “최소 1.42592억 취득”
이 사건의 핵심은 표면상의 최저매각가가 아닙니다. 김여환의 보증금 140,000,000원은 매각대금에서 전액 배당되지 않고, 현 회차에서 14,592,000원이 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 알려진 권리만 반영해도 실질취득은 142,592,000원입니다. 최근 12개월 평균 118,666,666원, 최신 거래 95,000,000원과 비교하면 가격상 우위를 찾기 어렵습니다.
여기에 김태영이라는 별도 주거 점유자의 보증금과 확정일자가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 현재 142,592,000원은 부담의 상한이 아니라 확인된 범위의 최소값에 가깝습니다. 권리는 추가 확인이 필요하고, 가격은 이미 최근 시세 이상입니다. 이 사건은 단순히 유찰을 기다리는 전략보다 두 임차관계와 실제 인수금액을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
