창원지방법원 2024타경39846. 남해군 남면 죽전리 일원의 다세대주택 건축 중단 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 1,156,363,875원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 277,643,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 건물 자체가 완공된 주택이 아닙니다. 감정평가상 기호(5)는 8세대, 기호(6)는 7세대의 다세대주택으로 계획됐고, 3층까지 골조가 완성됐으며 4층은 콘크리트 타설 전 상태에서 공사가 중단됐습니다. 건축물 등기는 완료됐으나 건축물대장은 없는 상태입니다.
권리관계 역시 일반적인 근저당 중심 경매와 다릅니다. 건물 등기에는 근저당권이 없고, 계산된 말소기준은 2025.07.21. 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.09.15. 진주북부농업협동조합의 가압류 411,721,367원이 있고 이는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 바깥에서 유치권 신고가 존재해, 등기상 인수 0원만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경39846 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남면 죽전리 387-1 |
| 등기상 부동산 | 경상남도 남해군 남면 죽전리 388-1, 387-1, 387-3, 388-2 에이동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택 건축 중 중단 |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 4층 · 3층까지 골조 완성 · 4층 콘크리트 타설 전 · 별도 완공 설비 없음 |
| 소유자 | 전지은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,156,363,875원 / 277,643,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 411,721,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 유치권이 어렵다
등기상 권리 흐름은 짧습니다. 2025.07.21. 전지은 명의의 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 진주북부농업협동조합 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정이 계산상 말소기준이며, 그 뒤인 2025.09.15. 설정된 411,721,367원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서 잡힌 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·유치권 관계 — 대항력은 판단 불가
| 성명 | 점유·사용 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송순기 | 목록번호1 ~ 4 · 유치권 권리행사 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 유치권 별도 확인 |
송순기는 현황조사에서 목록번호 1~4에 대해 유치권 권리행사로 조사됐습니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 주택임차인으로서 대항력 有라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건의 핵심은 전형적인 임대차 보증금보다 공사대금 유치권의 성립과 실제 점유입니다.
③ 가격 — 싸다고 단정할 시세 자료가 없다
현재 최저매각가는 277,643,000원으로 감정가 1,156,363,875원의 약 24% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 대상 자체도 공사 중단 상태의 다세대주택과 토지입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,687,002원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 진주북부농업협동조합 | 411,721,367원 | 272,955,998원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 411,721,367원 중 272,955,998원이 배당되고, 138,765,369원 미배당이 발생합니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신고된 유치권은 위 배당표와 별도로 성립 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해군 남면 죽전리 소재 남면사무소 남서측 인근. 주위는 면소재지 내 근린생활시설·주택지대·농경지대 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입 가능, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호(5) 8세대, 기호(6) 7세대 다세대주택으로 건축 중 중단. 철근콘크리트구조 4층이며 벽체·바닥은 콘크리트 노출 상태입니다.
- 설비. 공사 중단 상태로 별도의 완공된 설비가 없습니다.
- 건축 상태. 3층까지 골조 완성, 4층은 콘크리트 타설 전이며 건축물 등기는 완료됐지만 건축물대장은 없습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구. 토지면적 144.0㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 주거나지, 평지·사다리형, 도로접면 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 81,800원/㎡.
- 매각 제외. 목록1·4 지상 컨테이너 2동과 이동식화장실 1동은 이설·철거가 용이해 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 씨지종합건설 주식회사 공사대금 872,000,000원 신고와 전지은의 배제신청, 진주지원 2024가단40577을 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계. 송순기의 목록번호1~4 유치권 권리행사 사실과 실제 점유 범위·점유의 계속성·점유 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사완료비. 3층 골조 완료·4층 타설 전 상태이며 완공 설비도 없습니다. 낙찰가 외 공사재개·완공에 필요한 별도 비용 검토가 필수입니다.
- 건축물대장. 건물 등기는 있으나 건축물대장이 없는 상태이므로 건축 인허가·공사중단 경위·사용승인 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 컨테이너 2동·이동식화장실 1동이 매각에서 제외되므로 현장 경계와 철거·반출관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가보다 8.72억 유치권을 먼저 본다”
이 사건의 겉모습은 강한 할인입니다. 감정가 1,156,363,875원이 네 번 유찰돼 277,643,000원까지 내려왔습니다. 그러나 일반적인 완공 다세대주택 경매가 아닙니다. 공사가 중단된 15세대 규모 다세대주택이고, 건축물대장이 없으며, 완공 설비도 없습니다. 여기에 872,000,000원의 공사대금 유치권 신고와 유치권배제신청이 정면으로 충돌합니다.
등기만 보면 말소기준 이후 가압류가 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 유치권은 등기부 숫자만으로 끝나는 문제가 아닙니다. 성립한다면 점유와 인도, 공사대금 분쟁이 낙찰 이후에도 실질 리스크가 될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 24%라서 싸다”가 아니라, “유치권이 정말 성립하는지 확인해야 가격을 논할 수 있다”가 결론입니다. 현재 단계의 등급은 D — 할인율보다 법적·물리적 완결성 확인이 먼저입니다.
