창원지방법원 2024타경39846. 남해군 남면 죽전리의 토지들과 공사가 중단된 다세대주택 2개 동을 함께 매각하는 사건입니다. 기호 5 건물은 8세대, 기호 6 건물은 7세대로 계획됐지만 공사가 중단됐습니다. 3층까지는 골조가 완성됐고 4층은 콘크리트 타설 전 상태이며, 건물 등기는 법원의 직권보존등기 촉탁으로 완료됐으나 건축물대장은 없습니다.
가격은 감정가 1,156,363,875원에서 2회 유찰돼 566,619,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2025년 경매개시결정 이후의 가압류가 매각으로 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이어서 단순해 보입니다. 하지만 씨지종합건설 주식회사가 공사대금 872,000,000원의 유치권신고서를 제출했고, 현황조사에는 송순기가 목록 1~4에서 유치권을 행사하는 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소멸과 현장 점유의 해소는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경39846 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남면 죽전리 387-1 일원 |
| 등기 부동산 | 남해군 남면 죽전리 388-1, 387-1, 387-3, 388-2 에이동 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 4층 다세대주택 2개 동 건축 중 중단 |
| 세대 구성 | 기호 5: 8세대 · 기호 6: 7세대 |
| 건축 상태 | 3층까지 골조 완성 · 4층 콘크리트 타설 전 · 완공된 설비 없음 |
| 소유자 | 전지은 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,156,363,875원 / 566,619,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주북부농업협동조합 / 411,721,367원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1, 4 지상의 컨테이너 2동과 이동식화장실 1동은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 유치권이 중요하다
등기상 소유권보존과 임의경매개시결정이 2025.07.21 같은 날 접수됐습니다. 제공된 권리순위에서는 임의경매개시결정이 말소기준으로 산정됐고, 이후 2025.09.15 접수된 진주북부농업협동조합의 가압류 411,721,367원은 매각으로 소멸합니다. 별도의 근저당권은 등기돼 있지 않습니다.
② 점유·임차 및 유치권 — 대항력은 확정할 수 없다
| 성명 | 점유부분 | 확인된 사용관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송순기 | 목록번호 1~4 | 유치권 권리행사 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 유치권 별도 |
송순기는 주택임차인으로 확인된 것이 아니라 현황조사상 유치권 권리행사자로 기재돼 있습니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 따라서 보증금 인수액을 계산하거나 대항력이 없다고 확정해서도 안 됩니다.
또한 송순기의 현황조사 기재와 씨지종합건설 주식회사의 872,000,000원 유치권 신고는 별도의 사실로 구분해 확인해야 합니다. 유치권 신고 주체, 실제 점유자, 점유 대상, 공사계약과 공사대금 발생 경위가 서로 일치하는지 원본 기록과 현장에서 대조해야 합니다.
③ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 566,619,000원 | 411,721,367원 | 0원 | 146,831,443원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 396,633,300원 | 390,280,434원 | 21,440,933원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 277,643,310원 | 272,956,304원 | 138,765,063원 | 0원 | 0원* |
* 배당표상 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됐지만, 성립 여부가 불분명한 유치권과 점유관계는 배당표 밖에서 별도로 판단해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 566,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.4% 추정) | - | 8,066,190원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 진주북부농업협동조합 | 411,721,367원 | 411,721,367원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,831,443원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외하고 진주북부농업협동조합의 청구금액이 전액 배당되며, 소유자에게 146,831,443원이 남는 계산입니다. 실제 잔여액은 당해세·우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·공사상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해군 남면 죽전리 남면사무소 남서측 인근으로, 주변은 면소재지의 근린생활시설, 주택지대와 농경지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 2개 동으로, 벽체와 바닥은 콘크리트가 노출된 공사중단 상태입니다. 별도로 완공된 설비는 없습니다.
- 공사 진행도. 3층까지는 골조가 완성됐고 4층은 콘크리트 타설 전입니다. 건물 등기는 완료됐지만 건축물대장은 없습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 토지 특성. 지목은 창고용지, 이용상황은 주거나지, 평지의 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 81,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 면소재지의 건축중단 다세대주택으로, 완공·사용승인·점유 해소에 필요한 비용과 기간을 검토해야 하므로 완성된 주거용 건물보다 환금성을 낮게 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 씨지종합건설 주식회사의 공사계약서, 공사내역, 세금계산서, 공사대금 지급내역과 872,000,000원 산정 근거를 확인해야 합니다.
- 점유의 계속성 확인. 현황조사상 송순기의 실제 점유 위치와 점유 개시 시점, 출입통제, 현장 표지, 열쇠 보유 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 관련사건 확인. 창원지방법원 진주지원 2024가단40577의 청구 내용과 진행 결과, 유치권배제신청서의 근거를 확인해야 합니다.
- 임차관계 재조사. 송순기의 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
- 건축물대장·인허가 확인. 건축물대장이 없는 상태이므로 건축허가, 설계도서, 감리, 공사중단 경위와 향후 공사 재개·사용승인 가능성을 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 구조 안전성 확인. 장기간 노출된 콘크리트 골조의 균열·철근 부식·누수와 추가 보강공사 필요 여부를 전문가가 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 각 토지와 건물의 경계·진입로·점유 범위를 확인하고, 매각에서 제외된 컨테이너 2동과 이동식화장실 1동을 낙찰 대상에 포함해 계산하지 않아야 합니다.
- 비용을 포함한 상한가 산정. 낙찰대금 외에 유치권 대응, 명도, 미완성 공사, 인허가, 구조보강과 금융비용을 함께 반영해야 합니다.
- 배당표의 한계. 배당표상 인수액 0원은 유치권이 부정된다는 뜻이 아닙니다. 당해세와 최우선변제채권도 실제 기록에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “유치권과 미완성 공사의 가격”
이 사건은 등기상 후순위 가압류가 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이어서 표면적으로는 단순합니다. 그러나 낙찰 판단을 좌우하는 것은 872,000,000원의 유치권 신고, 실제 점유관계, 공사중단 상태와 건축물대장 부재입니다. 특히 유치권 신고액은 현재 최저가 566,619,000원보다 크고, 소유자의 유치권배제신청이 제출됐다는 사실만으로 성립 가능성이 제거된 것은 아닙니다.
감정가의 49%라는 할인율은 완공된 다세대주택의 가격 할인과 동일하게 해석할 수 없습니다. 낙찰자는 미완성 골조를 인수한 뒤 유치권·점유·인허가·공사비 문제를 직접 해결해야 할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 등기부만 보고 접근할 수 없는 D급 고위험 물건이며, 관련사건과 유치권 증빙, 현장 점유 및 공사 재개 가능성이 명확해지기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰 근거를 만들기 어렵습니다.