수원지방법원 2025타경43195. 평택시 서정동 양우빌라 1층1호, 전용 55.48㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이동훈이며 2008.07.16. 거래가 90,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 설정됐던 신기신용협동조합 근저당 56,000,000원과 서천농업협동조합 근저당 62,000,000원은 각각 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.12.12. 갑구 4번 강제경매개시결정이고, 이 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 신청채권자 양지혜의 청구액은 677,832,779원으로 매각가를 크게 넘지만, 현재 회차 예상배당은 100,758,000원이고 미배당 577,074,779원이 발생합니다. 이 미배당액은 배당 부족분으로 표시되어 있으며, 매수인 인수액은 별도로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 893-5 양우빌라 1층1호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 점촌로20번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.48㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이동훈 (2008.07.16. 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양지혜 / 677,832,779원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 앞선 담보권은 이미 말소
2007년 신기신용협동조합 근저당과 2008년 서천농업협동조합 근저당은 각각 2008.07.24., 2013.03.27. 말소됐습니다. 현재 등기부상 근저당권 수와 압류 수는 모두 0건입니다. 따라서 2025.12.12. 강제경매개시결정이 권리분석의 기준점이 되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
다만 점유·임대관계는 별도의 확인이 필요합니다. 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 관계인 부재로 내부 이용상태를 건축물현황도 및 탐문조사에 의거해 판단했습니다. 따라서 등기상 인수권리와 별개로 실제 점유자·임대차 존재 여부는 현장과 매각서류 원본에서 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 가격 메리트 없음
양우빌라(893-5)는 총 8세대, 1993.08.26. 준공된 다세대입니다. 전용 55.48㎡ 동일 면적의 확인 거래는 4건이며, 그중 최근 12개월 거래는 2026.01. 50,000,000원 1건입니다. 전체 4건 평균은 87,500,000원이지만 최근 거래가 전체 평균보다 현저히 낮고, 최근 대비 이전 거래 추세가 -50.0%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 55.48㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2023.07 | 55.48㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.10 | 55.48㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 55.48㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.48㎡ | 4건 | 87,500,000원 |
현재 최저가 103,000,000원은 전체 실거래 평균 87,500,000원의 117.7%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 50,000,000원 대비 206.0%입니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 표본 한계는 있지만, 현재 확인 가능한 가장 최신 거래 역시 50,000,000원이므로 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 양지혜 | 677,832,779원 | 100,758,000원 |
| 미배당 | - | 577,074,779원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 2,242,000원과 신청채권자 100,758,000원으로 매각대금 103,000,000원이 전부 배분됩니다. 채권 미배당은 577,074,779원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 577,074,779원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 597,315,979원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 613,499,339원 | 0원 |
유찰돼도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 82,400,000원 또는 65,920,000원으로 내려가더라도 최신 실거래 50,000,000원보다 여전히 높은 구간입니다. 이 사건은 유찰 여부 자체보다 실제 최근 거래 수준과의 거리를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 1층입니다.
- 입지. 평택시 서정동 송일초등학교 서측 인근. 다세대·다가구·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이며 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 279.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,392,000원/㎡입니다.
- 건물. 1993.08.26. 준공, 총 8세대입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 87,500,000원보다 최신 거래 50,000,000원과 최근 추세 -50.0%를 우선해서 보세요.
- 신건 103,000,000원 경계. 최근 12개월 평균 대비 206.0%입니다. 현재 가격을 ‘싸다’고 볼 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부도 관계인 부재 상태에서 건축물현황도·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 호수 표시 대조. 등기는 제1호, 집합건축물대장 및 현황은 101호로 표기되어 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건입니다. 재매각 시 거래 속도와 가격 변동성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 과거 담보권은 말소됐고 계산상 인수는 0원이지만 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리가 깨끗해도, 가격이 맞아야 산다”
이 사건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당 두 건은 이미 말소됐고, 2025.12.12. 강제경매개시결정이 기준권리이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가이자 실질취득액 103,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 50,000,000원의 206.0%이고 최근 추세는 -50.0%입니다. 전체 평균 87,500,000원보다도 높습니다.
게다가 1993.08.26. 준공, 총 8세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성보다 매입가격과 환금성 리스크가 등급을 결정하는 사건입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인되지 않으며, 입찰 전 최신 시세·점유·호수 표시를 반드시 재검증해야 합니다.
