수원지방법원 2025타경43213. 평택동 평택코아루두드림 4층 414호로, 감정평가상 도시형생활주택용도인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이명숙이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 113,474,863원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “임차권 인수형”처럼 보이는 권리구조와 2026.06.01. 제출된 확약서를 함께 읽어야 한다는 점입니다.
임차인 권도훈은 2022.01.17. 주민등록과 확정일자를 갖추고, 2022.01.21. 점유를 개시했습니다. 보증금은 105,000,000원이고 2024.02.23. 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 말소기준으로 계산된 2025.12.16. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적인 권리순위만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
신건 배당 시뮬레이션도 집행비용 1,966,000원을 제외한 85,034,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 19,966,000원이 남는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 확약서가 예외를 만듭니다. 확약 문언은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시합니다. 따라서 본 분석에서는 룰상 미배당 19,966,000원을 매수인의 실질 인수액에 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 35-10 평택코아루두드림 4층 414호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 평택1로12번길 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택용도 · 4층 414호 |
| 시세 매칭 면적 | 21.65㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 18층(지하5층) 규모 주상복합건물 |
| 소유자 | 이명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,474,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권도훈 주거용 부동산 414호 | 105,000,000원 | 2022.01.17 / 2022.01.17 점유개시 2022.01.21 | 有 말소기준 이전 | 有 배당요구 2024.02.23 | 실질 인수 0 보증기관 승계 중복신고 아님 · 실제 임차인 1명 |
등기상 과거 압류들은 이미 해제·말소됐습니다. 2022.02.25. 국 압류는 2022.04.08. 말소됐고, 2022.10.12. 국 압류는 2024.02.28. 말소, 2022.05.10. 수원시 압류는 2025.02.20. 말소됐습니다. 현재 경매 진행의 기준 권리는 2025.12.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 계산돼 있으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세와 하락 추세를 먼저 봐야 한다
평택역코아루두드림의 시세 매칭 거래는 총 12건이고 전체 평균은 81,333,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 8건 평균은 78,500,000원, 최신 2026.07. 거래는 70,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -9.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.92㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 19.92㎡ | 17 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 19.92㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 22.63㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 19.92㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 19.92㎡ | 15 | 78,000,000원 |
| 2025.12 | 19.92㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 19.92㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 20.03㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 19.92㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2025.02 | 19.92㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.02 | 22.52㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 78,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 87,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.8%입니다. 최신 거래 70,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -9.8%이므로 전체 평균 81,333,333원만 보고 “감정가와 비슷하다”거나 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 권도훈 보증금 | 105,000,000원 | 85,034,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 113,474,863원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 권도훈 보증금의 부족분은 19,966,000원입니다. 다만 2026.06.01. 확약서에 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 동북측 인근의 평택역세권 내 일반상업지역으로, 각종 상업·근린생활시설·도시형생활주택·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 평택역세권 중심지 부근으로 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택용도이며, 철근콘크리트구조 18층(지하5층) 규모 주상복합건물입니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스·소화전·승강기 설비를 갖추고 개별난방 구조입니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·가로장방형, 소로 한 면에 접하고 공시지가는 3,066,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출 확약서의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문언을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 19,966,000원 중복 가산 금지. 신건 배당 계산상 미배당 보증금은 존재하지만 확약을 적용한 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 81,333,333원보다 최근 12개월 평균 78,500,000원과 최신 거래 70,000,000원, 추세 -9.8%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 87,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.8%로 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 유찰 통계 확인. 단지 평균 유찰 3.3회·낙찰률 0.0%라는 경매 통계도 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 105,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 신건 배당 계산도 미배당액 19,966,000원을 보여줍니다. 그러나 2026.06.01. 확약서가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하도록 정리해, 본 분석상 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 실질취득액 87,000,000원은 최근 12개월 평균 78,500,000원의 110.8%이고, 최신 거래 70,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -9.8%, 단지 경매 평균은 3.3회 유찰, 낙찰률은 0.0%입니다. 결론은 명확합니다. 확약으로 권리 인수위험은 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
