수원지방법원 2025타경43220. 평택 고덕동 ‘호반써밋고덕신도시’ 824동 14층 1401호, 전용 84.9092㎡ 아파트입니다. 소유자 문진실은 2019.09.17 매매를 원인으로 2021.12.21 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 459,280,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.05.03 하나은행 근저당권 480,700,000원이며 같은 날 설정된 하나은행의 추가 근저당 104,500,000원, 이후 알파건설엔지니어링 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 임차인입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 심남식이 확인되지만, 전입일은 2024.11.25로 말소기준일 2024.05.03보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 배당관계는 원문 서류에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2619-1 호반써밋고덕신도시 824동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9092㎡ · 방3·다목적실·거실·주방·화장실2·드레스룸·발코니 · 20층 중 14층 |
| 소유자 | 문진실 (등기 거래가액 459,280,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 658,000,000원 / 658,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 284,815,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2021.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.12.21 서평택새마을금고 근저당권 550,800,000원이 설정됐으나, 해당 근저당은 2024.05.03 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 같은 날 새로 설정된 하나은행 근저당권 480,700,000원입니다. 이후의 추가 근저당, 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심남식 | 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 신건 6.58억은 최근 거래보다 높다
호반써밋고덕신도시 동일 면적대(전용 84.91㎡·84.96㎡) 최근 거래 12건의 평균은 640,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 640,000,000원이며, 표본 최저는 605,000,000원, 최고는 705,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 18 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 16 | 705,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 6 | 635,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 614,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 20 | 650,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 20 | 655,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 9 | 630,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 6 | 605,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 640,750,000원 |
현재 최저가 658,000,000원은 최근 12개월 평균 640,750,000원의 102.7%입니다. 최신 거래 640,000,000원보다도 18,000,000원 높습니다. 따라서 전체 표본의 최고 거래 705,000,000원이 존재하더라도 이를 근거로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 현재 회차는 최근 시세 이상에서 출발하는 경매입니다.
③ 예상배당표 (매각가 658,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,980,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,700,000원 | 480,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 104,500,000원 | 104,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 알파건설엔지니어링 | 250,000,000원 | 63,820,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 835,200,000원 중 649,020,000원이 배당되고 186,180,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 제공된 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·건물. 사용승인일 2021.10.19의 철근콘크리트조 20층 아파트 중 14층입니다. 내부는 방3, 다목적실, 거실, 주방, 화장실2, 드레스룸, 발코니 등으로 조사됐습니다.
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 서측 인근이며, 주변은 고덕국제화지구의 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 주거지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용편은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 중로1류·중로3류와 접합니다. 공시지가는 1,678,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 주차장, 열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 658세대 아파트이고 동일 면적 최근 12건 거래가 605,000,000원~705,000,000원에 형성돼 거래 표본은 확인되지만, 현재 경매 최저가는 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격 검증. 최저가 658,000,000원은 최근 12개월 평균 640,750,000원의 102.7%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 임차인 원문 대조. 심남식의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 현장조사는 무응답 및 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유상태와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 526,400,000원, 2회 유찰 시 421,120,000원입니다. 권리 인수는 0원으로 계산돼 회차 하락분이 그대로 실질취득액 감소로 연결됩니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 가정에서 채권 미배당 186,180,000원이 발생하지만 이는 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2024.05.03 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 심남식의 전입은 그 이후라 매수인이 승계할 보증금은 제공된 판정상 0원입니다. 그러나 실질취득액 역시 현재 최저가와 같은 658,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 640,750,000원의 102.7%, 최신 거래 640,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 신건에서도 싸다”가 아니라, 권리는 합격이지만 가격은 보류로 보는 편이 데이터에 맞습니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격에서 시세와의 격차를 다시 계산하는 것이 핵심입니다.
